相続人がいない土地はどうなる？国庫帰属の流れと生前対策を解説

「自分が亡くなったあと、所有している土地はどうなるのだろう」「相続人がいない場合、土地は誰のものになるのか」——身寄りのない方や、相続人が全員相続放棄した場合など、相続人がいない土地の行方を不安に感じている方は少なくありません。

結論からお伝えすると、相続人がいない土地は最終的に国庫に帰属（国の所有物）になります。

ただし、自動的に国に引き取られるわけではなく、法律に定められた手続きを経る必要があります。手続きをせず放置した場合、固定資産税の負担や老朽化による損害賠償リスクなど、深刻な問題が生じる可能性があります。

本記事では、相続人がいない土地が国庫に帰属するまでの流れ、放置するリスク、そして生前にできる売却・遺贈・国庫帰属制度の活用法まで、わかりやすく解説します。

相続人がいない土地はどうなる？結論は「国庫に帰属」

相続人がいない土地の最終的な行き先は、民法第959条に規定されている「国庫帰属」です。ただし、所有者が亡くなった瞬間に自動的に国のものになるわけではありません。

法律上の手続きを経て、段階的に国庫へ納められる仕組みになっています。まずは基本的な概念と大まかな流れを確認しておきましょう。

そもそも「相続人不存在」とはどのような状態か

相続人不存在とは、亡くなった方（被相続人）に法定相続人が1人もいない状態のことです。法定相続人とは、民法で定められた相続権を持つ親族を指し、配偶者・子・父母・兄弟姉妹などが該当します。

相続人不存在の状態になると、亡くなった方の財産は一時的に「相続財産法人」という法人格を持った状態になります。所有者のいない財産が宙に浮いた状態のまま放置されないよう、法律上の措置として財産を管理する主体を設けているのです。その後、家庭裁判所が「相続財産清算人」を選任し、財産の整理・清算を進めます。

相続人がいない土地が国庫に帰属するまでの大まかな流れ

相続人がいない土地が国庫に帰属するまでには、以下の流れをたどります。詳細は後述しますが、全体の手続きには最低でも6か月〜1年以上かかるのが一般的です。

1. 相続財産清算人の選任申立て：利害関係人または検察官が家庭裁判所に申し立てる
2. 官報公告：相続人や債権者を捜索するための公告（6か月以上）
3. 特別縁故者への財産分与：生前に親しかった人への分与手続き
4. 残余財産の国庫帰属：分与後に残った財産が国庫に納められる

参考元：財務省「国庫に帰属する不動産等の取扱いについて」

相続人がいない土地になる3つのケース

「相続人がいない」という状況は、一見まれなケースに思えるかもしれません。しかし、生涯未婚率の上昇や少子化の影響により、相続人不存在の問題は年々増加しています。相続人がいない状態になるケースは、大きく以下の3つに分類されます。

ケース	ポイント	注意点
法定相続人がいない	配偶者・子ども・親・兄弟姉妹がいない	いとこなど遠い親族は相続人にならない
相続人全員が相続放棄	相続人全員が相続を放棄	清算人が決まるまで管理責任が残る
相続欠格・廃除	犯罪や虐待で相続権を失う	全員が対象になると相続人がいなくなる

法定相続人が最初からいない

もっとも典型的なケースは、配偶者も子もなく、父母・兄弟姉妹なども先に亡くなっているため、法定相続人が1人も存在しない場合です。生涯独身で過ごした方や、子どもがいないまま配偶者に先立たれた方などが該当します。

なお、いとこや姪・甥の子（大甥・大姪）など、兄弟姉妹より遠い親族は法定相続人にはなれません。「遠縁の親戚がいるから大丈夫」と安心してしまうケースも多いため、注意が必要です。

相続人全員が相続放棄した

法定相続人が存在していても、全員が相続放棄を選択すると、結果として相続人不存在と同じ状態になります。相続放棄とは、相続権を完全に放棄する手続きで、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。

マイナスの財産（借金）が多い場合や、管理コストのかかる田舎の土地だけが遺産である場合に、相続放棄が選ばれるケースは少なくありません。ただし、相続放棄をしても相続財産清算人が選任されるまでは管理責任が残る点に注意が必要です。

相続欠格・廃除によって相続人がいなくなった

法定相続人がいても、法律上の相続権を失うケースがあります。相続欠格は、遺言書の偽造・破棄、相続に関わる犯罪行為などを行った場合に、相続人の地位を自動的に失う制度です。一方、廃除は被相続人への虐待・侮辱などを理由に、被相続人の申立てにより家庭裁判所が相続人の地位を剥奪する制度です。

これらによってすべての相続人が相続権を失った場合も、相続人不存在の状態となります。

相続人がいない土地が国庫に帰属するまでの3ステップ

相続人不存在が確認された土地は、以下の3ステップを経て国庫に帰属します。各ステップには時間と費用がかかるため、生前に把握しておくことが重要です。

STEP1.相続財産清算人の選任申立て

まず、被相続人の利害関係人（債権者・特定遺贈を受けた人・特別縁故者など）または検察官が、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てます。

申立てに必要な主な費用は以下のとおりです。

費用の種類	金額の目安
収入印紙（申立手数料）	800円
予納郵便切手	1,000〜1,300円程度（裁判所による）
官報公告料	約4,000〜5,000円
予納金（相続財産が少ない場合）	20万〜100万円程度
専門家（弁護士・司法書士）への依頼費用	10万〜50万円程度

予納金とは、相続財産清算人の報酬や業務費用に充てるため、申立人が事前に裁判所に納めるお金です。

相続財産に現預金などの流動資産が十分あれば予納金は不要になる場合もありますが、不動産しかない場合は20万〜100万円程度の予納金が必要になるケースが多いです。予納金に余剰が出た場合は申立人に返還されます。

STEP2.官報公告による相続人・債権者の捜索

相続財産清算人が選任されると、家庭裁判所と清算人の双方が官報への公告を行い、相続人や債権者を捜索します。2023年4月の民法改正により、複数の公告を並行して行えるようになり、権利関係の確定に必要な最低期間が従来の10か月から6か月に短縮されました。

この期間中に債権者から請求があれば、相続財産から弁済が行われます。また、相続人が名乗り出た場合は相続人不存在の状態が解消され、通常の相続手続きへと移行します。

STEP3.特別縁故者への財産分与と残余財産の国庫帰属

相続人捜索の公告期間が終了しても相続人が現れなかった場合、被相続人と特別に親密な関係にあった特別縁故者への財産分与が行われます。特別縁故者に該当するのは、内縁の配偶者、療養看護に尽力した方、生計をともにしていた方などです。

ただし、特別縁故者は自動的に財産を受け取れるわけではなく、相続人捜索の公告期間終了後3か月以内に家庭裁判所へ財産分与の申立てをする必要があります。財産分与後になお残余財産がある場合、それが最終的に国庫に帰属します。

なお、土地などの不動産は現物のまま国に引き渡すことができないため、相続財産清算人が売却したうえで現金として国庫に納める形になります。

相続人がいない土地を放置する4つのリスク

「手続きが面倒だから」「どうせ国のものになるから」と相続人がいない土地を放置してしまうと、深刻なリスクが発生します。

相続財産清算人の選任申立てが行われないかぎり、土地は所有者不明のまま放置され続けるため、早期の対応が重要です。

固定資産税・管理費用が発生し続ける

土地を所有している限り、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税・都市計画税が課税されます。相続財産清算人が選任された場合は清算人が納税義務を担いますが、選任されていない期間も税負担は発生し続けます。

さらに、遠方にある土地の場合は定期的な管理のために管理委託費（月額5,000〜1万5,000円程度）もかかるケースがあります。

特定空き家に認定されると税負担が最大6倍になる

建物がある土地を放置し続けると、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。特定空き家とは、倒壊の危険性がある、著しく衛生上有害な状態にあるなど、周辺環境に悪影響を与えると認定された空き家のことです。

指定を受けると、これまで土地に適用されていた「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

老朽化による損害賠償リスク

人が住んでいない建物は劣化が急速に進みます。外壁の崩落や屋根の落下、塀の倒壊などが発生し、近隣の通行人や隣地に被害を与えた場合、土地・建物の所有者または管理者が損害賠償責任を負う可能性があります（民法第717条）。

相続放棄をして相続財産清算人が選任されるまでの間も、管理責任は残る点に注意が必要です。

所有者不明土地として長期放置される恐れ

相続財産清算人の選任申立てが行われないと、土地は事実上「所有者不明土地」と化し、長期にわたって放置されます。所有者不明土地は現在、国土の約2割にのぼるとされており（国土交通省）、社会問題となっています。

放置された土地は資産価値が下落し続けるだけでなく、将来の売却や活用の機会も失われます。

相続人がいない土地への生前対策

相続人がいない土地を放置するリスクを避けるには、生前に対策を講じておくことが何より重要です。選択肢は大きく「売却」「遺贈」「国庫帰属制度の活用」の3つです。

それぞれの特徴を把握し、自分の状況に合った方法を選びましょう。

生前に売却する

相続人がいないとわかっている場合、最もシンプルで確実な対策は生前に土地を売却して現金化しておくことです。土地を売却すれば、固定資産税や管理費用の負担がなくなり、得た現金は老後の生活資金や寄付・遺贈の財源としても活用できます。

売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。

• 仲介：市場価格での売却が期待できる一方、買い手が見つかるまでに時間がかかる傾向
• 買取：不動産会社が直接購入するため最短数日〜数週間で売却が完了、築古や地方物件など仲介では売りにくい土地にも有効な選択肢になる

遺言書を作成して遺贈先を指定する

法定相続人がいなくても、遺言書を作成することで特定の個人や団体に財産を遺贈できます。生前にお世話になった友人・知人、慈善団体・NPO法人、自治体など、遺贈先は法人・個人を問わず自由に指定できます。

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」などの種類があり、形式に不備があると無効になる可能性があります。確実に遺志を実現するためには、公正証書遺言の作成が推奨されます。

作成には公証人への手数料（財産額に応じて数万〜十数万円程度）がかかりますが、法的効力が高く紛失リスクもありません。

相続土地国庫帰属制度を活用する

2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」は、相続または遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。

ただし、以下のような土地は対象外となります。

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 土壌汚染されている土地
• 境界が不明瞭な土地・所有権の範囲に争いがある土地
• 他人の利用が予定されている土地

費用は、審査手数料として土地1筆あたり1万4,000円、承認後の負担金として原則20万円（10年分の管理費相当）が必要です。司法書士・弁護士などの専門家に依頼する場合は別途10万〜50万円程度の報酬も発生します。

要件が厳しく利用できないケースも多いため、まずは法務局に相談してみましょう。

事故物件など売却しにくい土地でも生前売却できるか

「過去に自殺や孤独死があった土地だから売れないのでは」「築古・田舎の物件だから買い手がつかないのでは」——そう感じて生前売却を諦めている方も多くいます。

しかし、通常の仲介では難しい土地でも、専門の買取業者であれば対応できるケースが少なくありません。

心理的瑕疵・築古・地方物件が売れにくい理由

一般の買い手（個人）に土地を売却する場合、いくつかの要因が売却の障壁になります。

心理的瑕疵（事故物件）とは、過去に自殺・他殺・孤独死（特殊清掃が必要なケース）などが発生した土地・建物のことです。国土交通省のガイドライン（2021年）に基づき告知義務があるため、一般の買い手が敬遠しやすく、市場価格から10〜30%程度の価格下落が生じることが多いとされています。

築古・老朽化物件は解体費用（木造一戸建ての場合100〜300万円程度）の負担を嫌がる買い手が多く、地方・田舎の物件は需要が限られるため買い手が見つかりにくい状況があります。一般的な仲介では売却が長期化・困難化するケースが多いのが実情です。

専門買取業者なら相続前でも対応可能

事故物件・築古・地方物件など、通常では売却が難しい土地であっても、訳あり物件や不動産買取を専門とする買取業者であれば買取に対応しているケースが多くあります。専門業者は心理的瑕疵のある物件の適正査定や、活用方法のノウハウを持っているためです。

生前の売却であれば、相続発生後の手続きの煩雑さを丸ごと回避できる点も大きなメリットです。

「売却できるかわからない」という段階でも、まず専門業者に相談・査定を依頼することで、売却の可否と価格の目安を把握できます。相続人がいないとわかっている土地は、早めに専門業者へ相談することをおすすめします。

相続人がいない土地に関するよくある質問

相続人がいない土地について、特に多く寄せられる疑問をまとめました。

まとめ｜相続人がいない土地は早めの対策が重要

相続人がいない土地は、最終的には国庫に帰属しますが、そこに至るまでには相続財産清算人の選任・官報公告・特別縁故者への財産分与など、時間と費用のかかる手続きが必要です。

• 相続人がいない土地は最終的に国庫に帰属するが、自動的ではなく手続きが必要
• 相続財産清算人の選任から国庫帰属まで、最低でも6か月〜1年以上かかる
• 放置すると固定資産税・損害賠償・特定空き家指定などのリスクが発生する
• 生前対策としては「売却」「遺贈」「相続土地国庫帰属制度の活用」の3つが有効
• 事故物件・築古・地方物件など売却しにくい土地は、専門買取業者への相談が近道

特に、相続人がいないことがわかっている場合は、土地を放置せず生前に売却や遺贈の準備を進めておくことが最も確実な対策です。事故物件や築古物件など売却が難しいケースも、まずは専門買取業者に相談してみてください。