訳あり物件を売却する方法は？買取と仲介の比較・相場や注意点を解説

「訳あり物件を売却したいけれど、どこに相談すればいいかわからない」「不動産仲介では断られてしまった」とお悩みではないでしょうか。

事故物件や再建築不可物件、共有名義の不動産など、いわゆる訳あり物件は通常の不動産よりも売りにくい傾向があるのは事実です。

しかし、結論からお伝えすると、訳あり物件でも売却は十分に可能です。とくに訳あり物件を専門に扱う買取業者に依頼すれば、スピーディーかつ確実に現金化できる可能性が高まります。

本記事では、訳あり物件の売却方法や種類別の相場目安、売却時の注意点、業者選びのポイントまで、わかりやすく解説します。

訳あり物件の売却は「買取」がおすすめ

訳あり物件の売却方法には大きく「仲介」と「買取」の2つがあります。

仲介は一般の購入希望者に向けて売り出す方法ですが、訳あり物件は買い手がつきにくく、売却まで長期化することも珍しくありません。一方、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、物件の問題点を織り込んだうえで査定・買取をしてくれるため、スムーズに売却を進められます。

ここでは、買取業者をおすすめする4つの理由を解説します。

買い手探しが不要でスピーディーに売却できる

仲介による売却では、購入希望者が見つかるまで数か月から1年以上かかることもあります。とくに訳あり物件は購入希望者が限定されるため、一般の仲介では売れ残るリスクが高くなりがちです。

買取の場合は不動産会社が直接買主となるため、買い手を探す必要がありません。早ければ数日〜1か月程度で売買契約が完了し、現金化できるケースもあります。

「管理費や固定資産税の負担から早く解放されたい」「相続問題を早期に解決したい」といった方にとって、スピード感のある買取は大きなメリットです。

現状のまま売却でき修繕・解体の手間がかからない

通常の仲介売却では、買い手の印象をよくするためにリフォームや修繕が求められることがあります。しかし、訳あり物件の場合は修繕費用を回収できる保証がなく、安易なリフォームがかえって損失につながるリスクもあります。

買取業者であれば、残置物が残っている状態や建物が老朽化した状態でも、そのまま買い取ってくれるケースが多いです。

売主が修繕や解体の手間・費用を負担する必要がないため、余計な出費を抑えながら売却を進められます。

契約不適合責任が免除されて売却後のトラブルを防げる

2020年4月の民法改正により、不動産売買における売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。これにより、売却後に買主から「聞いていなかった欠陥がある」と指摘された場合、売主は損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。

しかし、買取業者が買主となる場合は、契約不適合責任を免除する特約を結ぶのが一般的です。

つまり、売却後に瑕疵が見つかっても売主に責任が及ばないため、安心して取引を完了できます。

仲介手数料がかからず売却コストを抑えられる

仲介による売却では、成約時に仲介手数料が発生します。

一方、買取業者に直接売却する場合は仲介会社を介さないため、仲介手数料は一切かかりません。

売却価格自体は仲介より低くなる傾向がありますが、手数料や修繕費などのコストを総合的に考えると、手取り額が逆転するケースもあります。

そもそも訳あり物件とは？

訳あり物件の売却を検討する前に、まずは自分の不動産がどの「訳あり」に該当するのかを正確に把握しておきましょう。

訳あり物件は大きく4つの種類に分けられ、種類によって売却相場や最適な売却方法が異なります。

種類	具体例	売却難易度	おすすめの売却方法
心理的瑕疵	自殺・他殺・孤独死	やや難〜難	買取がおすすめ
物理的瑕疵	雨漏り・シロアリ・傾き	普通〜やや難	仲介・買取どちらも可
法的瑕疵	再建築不可・共有名義・借地権	難	買取がおすすめ
環境的瑕疵	騒音・墓地・工場	普通	仲介でも可（価格調整あり）

以下では、ぞれぞれについて詳しく解説いてきます。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、過去に自殺・他殺・事故死・孤独死などが発生し、買主が心理的な抵抗を感じる物件のことです。

国土交通省が2021年10月に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自殺や他殺などの事案は売買時に告知が必要とされています。一方、老衰や病死などの自然死、日常生活中の不慮の事故による死亡については、原則として告知義務の対象外とされています。

自分の物件が告知義務に該当するかどうか判断がつかない場合は、不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、建物や土地そのものに物理的な欠陥がある物件を指します。具体的には、雨漏り・シロアリ被害・建物の傾き・基礎のひび割れ・配管の劣化・地盤沈下・土壌汚染などが該当します。

物理的瑕疵がある場合、修繕費用を差し引いた価格で売り出すのが一般的です。

ただし、修繕の程度や費用によっては、現状のまま買取業者に売却したほうが売主の負担が少なくなるケースもあります。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、法律上の制限や問題を抱えた物件です。代表的なものとして、再建築不可物件（建築基準法の接道義務を満たさず建て替えができない物件）、違反建築物件、借地権・底地権が絡む物件、共有名義で権利関係が複雑な物件などがあります。

法的瑕疵のある物件は住宅ローンの審査が通りにくいため、一般の購入希望者がつきにくいという特徴があります。そのため、現金での取引が可能な買取業者への売却が現実的な選択肢になります。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、物件そのものではなく周辺環境に問題がある物件です。近くに墓地・火葬場・廃棄物処理場・高速道路・鉄道・工場などがあり、騒音や振動、臭気といった問題を抱えるケースが該当します。

環境的瑕疵は物件自体の改善が難しいものの、法的な問題がないため仲介でも売却できる場合があります。

ただし、価格の調整が必要になることが多く、相場より値引きしての成約になるのが一般的です。

訳あり物件の売却相場

訳あり物件の売却を検討するうえで、もっとも気になるのは「いくらで売れるのか」という点でしょう。

実際の売却価格は立地・築年数・物件の状態などによって大きく異なりますが、瑕疵の種類ごとにおおよその下落幅の目安があります。

瑕疵の種類別・売却価格の下落率

以下の表はあくまで一般的な目安ですが、相場感をつかむ参考にしてください。

瑕疵の種類	一般的な価格下落率の目安
心理的瑕疵（孤独死・病死）	市場価格から約1〜2割減
心理的瑕疵（自殺）	市場価格から約2〜3割減
心理的瑕疵（他殺）	市場価格から約3〜5割減
物理的瑕疵（雨漏り・シロアリなど）	修繕費用＋αの値引き
法的瑕疵（再建築不可）	市場価格の5割以下になることも
権利関係の問題（共有名義・借地権）	個別事情による（大幅な調整が必要なケースも）
環境的瑕疵（騒音・嫌悪施設）	市場価格から約1〜2割減

ただし、上記はあくまで目安であり、実際の査定額は「どの不動産会社がどう評価するか」によって大きく変わります。同じ物件でも、A社では「値段がつかない」と言われたのに、B社では「リフォーム込みでこの金額で買い取れる」と提示されることもあります。

訳あり物件の売却価格を少しでも高くする3つのコツ

訳あり物件であっても、以下の3点を意識することで売却価格の改善が期待できます。

• 複数の業者に査定を依頼して比較する
• 安易な修繕・解体をしない
• 訳あり物件に強い専門業者を選ぶ

1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できなたいめ、最低でも3社以上に査定を依頼し、金額と条件を比較しましょう。

また、「きれいにすれば高く売れるはず」と考えて多額のリフォーム費用をかけても、訳あり物件では費用を回収できないことがあります。とくに再建築不可物件を安易に解体してしまうと、更地にしたまま建物を建てられなくなるリスクがあるため注意が必要です。費用対効果を考慮したうえで、リフォーム検討しましょう。

そして物件の価値を正しく評価してもらうためには、一般の不動産会社よりも、訳あり物件の取引実績が豊富な専門業者に依頼することが欠かせません。活用ノウハウを持つ業者ほど高値で買い取れる可能性が高くなります。

訳あり物件を売却するときの注意点

訳あり物件の売却には、通常の不動産取引とは異なるリスクや注意点があります。

トラブルを未然に防ぐためにも、売却前に以下の3つのポイントを必ず確認しておきましょう。

告知義務を怠ると契約不適合責任を問われるリスクがある

訳あり物件を売却する際には、物件の瑕疵や問題点を買主に正直に伝える「告知義務」があります。

国土交通省が2021年10月に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知の基準が整理されています。重要なポイントとして、賃貸では事案発生からおおむね3年が告知の目安とされていますが、売買においては告知義務に期限は設けられていません。

つまり、何年前の事案であっても売買時には告知する必要があります。告知義務を怠った場合、買主から契約不適合責任を追及され、損害賠償請求や契約解除を求められるリスクがあります。

「言わなければバレないだろう」という判断は、結果的に売主自身が大きな損害を被る原因になりかねません。気になる事情がある場合は自己判断せず、不動産会社や弁護士に相談しましょう。

売却前に名義・登記・ローン残債を確認しておく

訳あり物件の中でも、相続物件や共有名義の物件は権利関係が複雑になりやすいため、売却前に以下の点を確認しておくことが重要です。

• 相続登記が完了しているか：2024年4月から相続登記の申請が義務化されています。登記が完了していない場合、売却手続きが進められません。
• 共有持分が整理されているか：共有名義の物件を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。同意が得られない場合は、自分の持分のみを売却する方法もあります。
• 住宅ローンの残債はあるか：ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却額が残債を下回る場合は、差額の自己負担が発生します。

取引前に物件の詳細をまとめるなど、準備を整えておくことがスムーズかつトラブルのない売却につながります。

悪質な業者を避けるために確認すべきポイント

訳あり物件の買取市場には、残念ながら不誠実な業者も存在します。

安心して売却を進めるために、以下のポイントを事前に確認しておきましょう。

• 訳あり物件の買取実績が豊富か：取引件数や実際の事例を公開している業者は信頼性が高い傾向にあります。
• 査定額の根拠を明確に説明してくれるか：極端に高い査定額を提示して契約後に減額する手口もあるため、根拠のある説明を求めましょう。
• 行政処分歴がないか：国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で、過去の行政処分歴を無料で確認できます。
• 契約条件を丁寧に説明してくれるか：契約不適合責任の免除範囲、引き渡し条件、支払い時期などを事前に明確にしてくれる業者を選びましょう。

業者選びは、訳あり物件の売却を希望通りに行えるかを左右する重要なステップです。たかが業者選定と考えず、十分に検討したうえで進めていくことを意識しましょう。

訳あり物件の売却に関するよくある質問

訳あり物件の売却を検討する方がよく抱える疑問を、Q&A形式で解説します。

まとめ

訳あり物件は通常の不動産に比べて売却が難しい傾向にありますが、適切な方法と業者を選べば売却は十分に可能です。

とくに訳あり物件専門の買取業者であれば、現状のまま・スピーディーに・契約不適合責任を免除したうえで売却を進められるメリットがあります。

売却を成功させるためには、告知義務を守ること、名義や登記を事前に整理しておくこと、そして複数社に査定を依頼して比較することが重要です。

まずは無料査定を依頼するところから、訳あり物件売却の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。