古い家を売るには？売却方法や費用・税金・失敗しないための注意点を解説

「築年数が古い家でも売れるのだろうか」「建物が傷んでいるから、解体してから売ったほうがよいのでは」と悩んでいませんか？

古い家を売る方法は、建物をそのまま売却するだけではありません。リフォームして売る、解体して更地にする、不動産会社に直接買い取ってもらうなど、複数の選択肢があります。

ただし、売却方法によって売却価格や必要な費用、売却までの期間は異なります。

十分に検討せずに解体やリフォームを進めると、費用を回収できない可能性もあるため注意が必要です。

この記事では、古い家の売却方法、手順、費用、税金、失敗を防ぐための注意点などを解説します。

所有する家に合った売却方法を見つけるために、ぜひ参考にしてください。

古い家は売れる？築年数が古くても売却できる理由

築年数が古い家でも、売却できる可能性は十分にあります。

建物の価値が低下していても、土地の立地や広さ、周辺環境などに魅力があれば、購入したい人が出てくるのです。

例えば、駅や商業施設に近い住宅地では、建物が古くても土地が欲しいので購入したいという人が現れる可能性があります。

また、自分好みにリノベーションしたい人や、比較的安価に住宅を購入したい人にとっては、古い家の方が魅力的である場合もあります。

一方で、劣化が著しい建物や再建築に制限がある土地だと、売却に時間がかかったり、価格が低くなったりすることもあります。

そのため、築年数だけで売却できるかどうかを判断するのではなく、土地と建物、両面の価値を確認することが大切です。

まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の市場でどの程度の需要があるのかを把握しましょう。

築年数が古い家は建物の価値が低くなる？

一般的に、住宅は築年数が経過するにつれて建物の市場価値は下がる傾向にありますが、築年数だけで価格が決まるわけではありません。

木造住宅の法定耐用年数は、税務上の減価償却に用いられる基準では22年とされていますが、これは建物に住めなくなる年数ではありません。

築22年を超えた住宅でも、適切に維持管理されていれば十分に住める可能性があるのです。

そして、中古住宅の価格は建物の状態だけでなく、土地の価格や周辺の取引事例、住宅需要などで決まります。

売却価格を判断する際は、以下のポイントが重視されます。

• 立地：駅からの距離、交通アクセス、周辺施設
• 土地の条件：面積、形状、接道状況、再建築の可否
• 建物の状態：雨漏り、シロアリ被害、屋根や基礎の劣化
• 維持管理の状況：修繕履歴、定期点検、清掃状況
• 周辺の需要：中古住宅や土地を購入したい人の多さ

築年数が古くても、立地や土地の条件がよければ評価される場合があります。建物の古さだけで判断せず、所有する家の強みが何かを把握しておきましょう。

古い家を売る4つの方法

古い家を売却するには、主に4つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、家の状態や希望に合わせて選びましょう。

1. 古い家をそのまま売る

建物を解体したり、大規模なリフォームをしたりせず、現状のまま売却する方法です。

建物としてだけではなく、土地を評価してもらえる場合もあります。

費用を抑えて売却したい場合や、建物を活用できる可能性がある場合に適した方法です。

もし、雨漏りやシロアリ被害などがある場合は、不動産会社に状況を説明し、買主にどのように説明するかを相談しましょう。 

2. リフォームしてから売る

内装や設備などを修繕・改修してから売却する方法です。

室内を改善することで、購入希望者が入居後の暮らしを具体的にイメージしやすくなります。 

買主が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合、売主が行ったリフォームがマイナスになる可能性もあります。

そのため、リフォームを実施する前に不動産会社に相談し、修繕の必要性や費用に見合う効果が期待できるかを見極めましょう。

3. 家を解体して更地で売る

建物を取り壊し、土地だけの状態にして売却する方法です。

建物の老朽化が進んでいる場合や、土地を購入して新築したい人が多い地域に適しています。 

解体費用は建物の構造や規模、立地、廃材の処分条件などによって異なります。解体を決める前に見積もりを取り、更地での査定額や売却期間も含めて比較しましょう。

また、住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすと固定資産税の課税標準が軽減される特例があります。

解体によって適用条件が変わるケースもあるため、税負担を含めて判断しましょう。

出典：国土交通省「空家法とは」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html

4. 不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買主となる方法です。

一般の購入希望者を探す仲介とは異なり、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。

早期に現金化したい場合や、相続した家の管理負担を解消したい場合に適しています。

買取価格だけで判断せず、契約内容や売却後に生じる責任についても事前に確認しておきましょう。 

4つの売却方法を比較

4つの売却方法を表で表すと、以下の通りです。

売却方法	費用負担	売却価格の傾向	向いているケース
そのまま売る	比較的少ない	物件による	費用を抑えたい
リフォームして売る	工事費用が必要	改修内容や需要による	修繕で魅力を高めたい
更地にして売る	解体費用が必要	土地の需要による	土地としての需要が見込める
不動産会社の買取	条件による	仲介より低めの傾向	早期売却を優先したい

どの方法が適しているかは物件によって異なります。まずは現状のままで査定を受け、必要に応じてリフォームや解体、買取の条件を比較しましょう。

古い家を売るための5つのステップ

古い家をスムーズに売却するには、事前準備から引き渡しまでの流れを把握しておくことが大切です。

次は、古い家を売るためのステップを5つに分けて紹介します。

ステップ1：家の状態と権利関係を確認する

まず、建物の状態や土地の権利関係を確認しましょう。

雨漏りや外壁のひび割れ、シロアリ被害、給排水設備の不具合などを把握し、修繕履歴や建築時の資料があれば整理しておきましょう。

土地については、登記事項証明書などで所有者や共有者、抵当権の有無などを確認します。

相続した家の場合は、相続登記が済んでいるかが重要になります。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に登記を申請しなければいけません。正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象となる恐れがあります。

2024年4月1日より前に発生した相続も対象となり、原則として2027年3月31日までに登記する必要があります。

個別の事情によって期限の考え方が異なる場合もあるため、事前に法務局や司法書士に確認しましょう。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

不動産会社へ査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。

建物の評価だけでなく、土地の価値や周辺の取引事例も確認しましょう。

査定には、主に次の2種類があります。

• 机上査定： 所在地や面積、築年数、周辺の取引事例などから価格を算出する方法
• 訪問査定： 現地で建物の状態や周辺環境などを確認して価格を算出する方法

具体的に売却を検討している場合は、訪問査定を依頼すると、物件の状態を踏まえた価格や売却方法について相談しやすくなります。

査定額が出たら、価格の根拠や販売方針、売却期間の見通しも同時に確認しましょう。

ステップ3：売却方法と価格を決める

査定結果をもとに、売却方法と販売価格を決めます。

できるだけ高く売りたい場合は仲介を中心に検討し、早期売却を優先する場合は買取も選択肢に入れましょう。

売り出し価格は、査定額や周辺の売出価格、取引事例、希望する売却時期などを踏まえて決めます。

相場から大きく離れた価格では購入希望者が集まらず、売却期間が長引く恐れがあるので注意しましょう。

希望価格と売却期限のバランスを考え、不動産会社と相談しながら設定しましょう。

ステップ4：販売活動を行い、売買契約を結ぶ

仲介で売却する場合、不動産会社が広告掲載や購入希望者への案内などを行います。

内覧の際は、室内の整理整頓や換気、庭の手入れなどを行い、できる範囲で清潔な印象に整えましょう。

建物の不具合や修繕履歴について質問されることもあるため、把握している情報は事前に整理しておきましょう。

購入希望者と価格や引き渡し条件などがまとまったら、売買契約を締結します。

契約書では売買価格、手付金、引き渡し時期、契約解除の条件、契約不適合責任の取り扱いなどを確認し、不明点は契約前に解消しましょう。

ステップ5：決済・引き渡しを行う

契約で定めた日に買主から残代金を受け取り、物件を引き渡します。

住宅ローンが残っている場合は、原則として残債の精算や抵当権抹消の手続きも必要になるので注意が必要です。

併せて、鍵や関係書類の準備、公共料金の精算、必要に応じた荷物の撤去などを進めましょう。

売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税などがかかる可能性があるため、税金についても事前に確認しておくと安心です。

古い家の売却にかかる費用

古い家を売る際は、売却価格だけでなく、売却にかかる費用も考慮する必要があります。

費用の種類や金額は、売却方法や建物の状態によって異なるので、注意が必要です。

古い家の売却時にかかる主な費用を確認していきましょう。 

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却が成立した場合、仲介手数料が発生します。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限額は、一般的に「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えて計算します。 

例えば、売買価格が1,000万円の場合、上限額の目安は次のとおりです。

1,000万円×3％＋6万円＝36万円
36万円＋消費税10％＝39万6,000円

ただし、売買価格が800万円以下の空き家などでは、一定の条件を満たすと仲介手数料の特例が適用される場合があります。

契約を結ぶ前に、手数料の金額や計算方法を不動産会社に確認しておきましょう。 

出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

解体費用

建物を取り壊して更地にする場合は、解体費用が必要です。

費用は建物の構造や広さ、立地、廃材の処分費用などによって変わります。

見積もりでは、付帯設備の撤去や廃材の処分、アスベストの事前調査などが含まれているかも確認しましょう。

解体費用をかけても売却価格が上がるとは限らないため、更地での査定額と比較して判断することが重要です。

リフォーム・修繕費用

売却前に内装や設備を修繕する場合は、工事費用がかかります。

壁紙の張り替えや設備交換など、比較的小規模な工事でも費用が膨らむことがあります。

すべてを新しくする必要があるとは限らないため、購入希望者のニーズや周辺の売却事例を踏まえ、必要な工事を見極めましょう。

印紙税・登記費用

不動産売買契約書には、契約金額などに応じた印紙税がかかる場合があります。

また、住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消登記に関する登録免許税や、司法書士へ依頼する場合の報酬などが必要になることがあります。

その他の費用

物件の状況によっては、次の費用が発生する場合があります。

• 境界を確定するための測量費用
• 家具や家電、残置物などの処分費用
• 住宅ローンの繰り上げ返済手数料
• 引っ越し費用
• 固定資産税などの精算金

必要な費用は物件によって異なるため、査定時に売却に必要な作業や費用を確認し、最終的に手元に残る金額を試算しておきましょう。

古い家を売ると税金はかかる？

古い家を売却して利益が生じると、譲渡所得税などがかかる場合があります。一方、譲渡所得が発生しなければ、譲渡所得税がかからないこともあります。

税金の計算には購入時の費用や建物の減価償却、売却時にかかった費用などが関係するため、売却価格だけで判断しないようにしましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、土地や建物などの資産を売却した際に生じる所得のことです。

譲渡所得は、基本的に次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費には土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料などが含まれます。

ただし、建物の取得費は、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料など、売却のために直接かかった一定の費用が含まれます。

すべての支出が対象になるわけではないため、領収書などを保管しておきましょう。

取得費が分からない場合などには、一定の条件のもとで売却価格の5％を概算取得費として計算できる場合があります。

ただし、実際の取得費を使う場合より課税対象額が大きくなる可能性もあるため、購入時の契約書や領収書が残っているか確認しておきましょう。

マイホームの売却では3,000万円の特別控除を利用できる場合がある

自分が住んでいた家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

以前住んでいた家も、一定の条件を満たせば対象となることがあります。

一般的には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが要件の一つです。

適用を受けるには、居住状況や売却時期、過去に利用した特例など、いくつかの要件を満たす必要があります。

原則として確定申告が必要になるため、必要書類をそろえて、適用条件を確認したうえで手続きを進めましょう。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

相続した空き家にも特別控除がある

相続した家が空き家になっている場合、一定の条件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を控除できる特例があります。

適用には、家屋の建築時期や耐震性、相続後の利用状況、売却期限、売却価格などの条件があります。

また、相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の売却では、控除額の上限が1人あたり2,000万円となる場合があります。

すべての空き家が対象になるわけではないため、売却前に適用条件を確認し、必要に応じて税務署や税理士に相談しましょう。

出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html

古い家の売却で失敗しないための5つのポイント

古い家を売却する際は、事前の確認や準備が大切です。

売却後のトラブルや想定外の出費を防ぐために、押さえておきたい5つのポイントを紹介します。 

1. 相場を把握して売り出し価格を決める

周辺の類似物件や過去の取引事例を参考にし、不動産会社の査定額だけでなく、価格の根拠も確認しましょう。

高すぎる価格では購入希望者が集まらず、売却期間が長引く恐れがあります。一方で、相場を調べずに安く設定すると、必要以上に価格を下げてしまう可能性があります。

希望価格と売却期限を整理し、状況に応じて価格を見直しましょう。

2. 購入希望者のターゲットを考える

建物をそのまま利用したい人は室内の状態や修繕履歴を重視しますが、土地を購入して新築したい人は土地の広さや形状、接道条件などを重視します。

どのような人に購入してもらいたいかを考えると、売却方法や広告で伝えるべき魅力が整理できます。不動産会社と相談し、物件に合った販売方針を検討しましょう。

3. 建物の不具合を正確に伝える

雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合、基礎のひび割れなどを把握している場合は、隠さずに不動産会社へ伝えましょう。

売却後に契約内容と異なる不具合が判明すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。責任の範囲や期間、免責の可否は契約内容などによって異なるため、契約前に確認しましょう。

4. 土地の境界や再建築の可否を確認する

古い家では、隣地との境界が不明確だったり、道路への接し方に問題があったりする場合があります。

土地の境界や接道条件は、売却価格や売却のしやすさに影響するので注意しましょう。

また、建築基準法上の接道義務などを満たさず、原則として再建築できない土地もあります。

再建築の可否は自治体や専門家に確認し、測量図や境界に関する資料があれば事前に整理しておきましょう。

5. 売却方法を比較する

仲介だけでなく、買取や更地での売却も比較しましょう。

仲介は高値で売れる可能性がありますが、購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合があります。

一方で、買取は価格が低くなる傾向がありますが、早期売却につながる可能性があります。

また、現状のまま売却できるかを確認することも重要です。

複数の不動産会社から査定を受け、価格だけでなく、売却期間や費用、契約条件まで比較しましょう。

古い家を売却する際に注意したいこと

古い家を売却する際は、売却価格や費用だけでなく、契約上の責任や売却までの管理にも注意が必要です。

トラブルや余計な出費を防ぐために、事前に押さえておきたいポイントを確認しましょう。 

契約不適合責任について確認する

売却した家に契約内容と異なる不具合が見つかった場合、買主から修理や代金の減額、損害賠償などを求められることがあります。

特に古い家は、雨漏りやシロアリ被害など、売主が気づいていない不具合がある恐れもあります。建物の状態や過去の修繕履歴をしっかりと整理し、不動産会社に正確に伝えましょう。

また、売却後のトラブルを防ぐため、契約時には責任を負う範囲や期間、免責条件についても確認しておきましょう。

空き家を放置せず、適切に管理する

売却まで時間がかかる場合も、空き家を放置せず、定期的に換気や清掃、庭木の手入れなどを行いましょう。

管理を怠ると、建物の劣化や近隣トラブルにつながるおそれがあります。

また、管理状態が悪く、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が適用されなくなる場合があります。

自分で管理するのが難しい場合は、管理サービスの利用や早めの売却を検討し、維持費や管理の負担を減らしましょう。

古い家は状態と目的に合った方法で売却しよう

古い家の売却方法や費用、税金、注意点などを紹介しました。

古い家は、築年数が経過していても売却できる可能性があり、建物の価値が低くても、立地や土地の条件によっては買い手が見つかることがあります。

売却方法には、現状のまま売る、リフォームする、更地にする、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。それぞれ費用や売却価格、売却までの期間が異なるため、家の状態や希望に合わせて選びましょう。

また、売却時には仲介手数料や解体費用、税金などがかかる場合があります。相続した家は、相続登記や税制上の特例についても確認が必要です。

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格や費用、売却期間などを比較することが重要です。

解体やリフォームを急いで決めず、現状のまま売れるかどうかも考慮し、最適な方法で古い家を売るようにしましょう。