孤独死のあった物件は事故物件になる？告知義務と最適な売却方法を解説

所有する不動産で孤独死が発生してしまった場合、多くの方が「この物件は事故物件になってしまうのだろうか」「売却する際に告知しなければならないのか」といった不安を抱えることになります。

結論から申し上げると、孤独死があったすべての物件が事故物件に該当するわけではありません。

国土交通省が2021年に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、孤独死の状況や発見までの経緯によって事故物件に該当するか否かが判断されることが明確に示されています。

しかし、事故物件に該当する場合には告知義務が発生し、売却価格にも影響が出るため、適切な対応と売却方法の選択が重要になります。特に、特殊清掃が必要になった孤独死の場合は心理的瑕疵物件として扱われ、一般の個人への売却が困難になるケースも少なくありません。

本記事では、孤独死と事故物件の関係性から告知義務の詳細、最適な売却方法まで、実務的な観点から詳しく解説していきます。

孤独死と事故物件の関係性

孤独死が発生した物件すべてが自動的に事故物件になるわけではありません。

事故物件に該当するかどうかは、「心理的瑕疵」の有無によって判断されます。

心理的瑕疵とは
物件の買主や借主が心理的な抵抗や嫌悪感を抱くような欠陥のこと

以下で、具体的なケースについて解説していきます。

孤独死が事故物件として扱われる具体的なケース

孤独死が発生した物件でも、一定の条件に該当すると事故物件として扱われます。

国土交通省のガイドラインでは、心理的瑕疵が大きいと判断される場合に告知義務が生じるとされています。特に多いのが、発見が遅れて特殊清掃が必要となったケースです。

夏場では死後72時間前後、冬場でも2週間程度で腐敗が進行し、体液の浸透や強い異臭が発生します。この状態では通常清掃では対応できず、買主に強い抵抗感を与えます。

これらに該当すると、心理的瑕疵物件として扱われる可能性が高くなります。

孤独死でも事故物件に該当しないケース

一方で、孤独死があっても事故物件に該当しないケースも存在します。

老衰や病気による自然死で、速やかに発見された場合は、室内の汚損や異臭がほとんど残らず、心理的瑕疵は小さいと判断されます。また、日常生活の中で起こり得る不慮の事故死も、特殊清掃が不要であれば原則として事故物件には該当しません。

ただし、同じ死因でも発見が遅れて特殊清掃が必要になれば事故物件扱いとなるため、判断基準は死因だけでなく室内状況も含めて総合的に見られます。

孤独死のあった事故物件における告知義務の重要ポイント

孤独死があった物件が事故物件に該当する場合、売却や賃貸の際には必ず告知義務が発生します。

告知義務とは
不動産取引において買主や借主の判断に重要な影響を与える事実を伝える義務のこと

怠らないためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。

告知義務を怠ると契約不適合責任に問われるリスクがある

孤独死があった事実を把握しながら告知せずに売却や賃貸を行った場合、告知義務違反として契約不適合責任に問われる可能性があります。契約不適合責任とは、契約時に伝えられていなかった重要な事実が後から判明した際に、売主が負う法的責任のことです。

告知義務を怠ると、買主から損害賠償を請求されたり、契約の解除や代金減額を求められたりするおそれがあります。過去には、死亡事案を隠して契約を結んだことで賠償を命じられた判例も存在します。亡くなった方のプライバシーに配慮しつつも、取引判断に影響する情報は正確に伝える姿勢が重要です。

告知義務の期間は売買取引と賃貸取引で大きく異なる

告知義務の期間については、売買取引と賃貸取引で考え方が大きく異なります。

国土交通省のガイドラインでは、賃貸取引の場合、自然死や日常的な事故死以外の死亡事案や特殊清掃が行われたケースであっても、発覚から概ね3年が経過すれば原則として告知義務は不要とされています。

ただし、事件性や社会的影響が大きい場合には、期間経過後も告知が求められることがあります。一方、売買取引では明確な期間の定めはなく、事故物件に該当する限り告知義務は継続します。入居者が変われば不要になるという考え方は誤りです。

孤独死物件の売却方法は事故物件に該当するかが判断ポイント

孤独死があった物件を売却する方法には、不動産会社の「仲介」と買取業者による「買取」の2つがあります。どちらを選ぶべきかは、その物件が事故物件に該当するかどうかで判断するのが効果的です。

事故物件に該当するなら買取による売却を優先的に検討すべき理由

孤独死があった物件が事故物件に該当する場合、仲介での売却は非常に困難になります。仲介は不動産会社が売却活動を行い、一般の個人を買主として探す方法です。

しかし、事故物件に対して心理的抵抗を感じる人は非常に多く、ある調査では85%の人が事故物件に「やや抵抗がある」または「抵抗がある」と回答しています。そのため、仲介で売却活動を行っても買い手が見つからず、何ヶ月も売れ残ってしまうケースが少なくありません。

一方、買取は不動産買取業者が直接買主となって物件を買い取る方法です。買取業者は事業目的で物件を購入し、リフォームやリノベーションを行って再販売することで利益を得ているため、事故物件であっても積極的に買い取ってもらえます。

ただし、買取価格は仲介での売却価格の7～8割程度になるのが一般的です。

買取業者はリフォーム費用や再販時のリスクを考慮して価格を決定するためです。

事故物件に該当しない場合は仲介と買取から状況に応じて選択する

孤独死があっても事故物件に該当しない場合（自然死で早期発見、特殊清掃不要のケース）は、仲介での売却も選択肢になります。仲介と買取の特徴を比較すると以下のようになります。

売却方法	売却価格	売却期間	向いているケース
仲介	市場価格に近い金額（高い）	3～6ヶ月程度	・事故物件に該当しない ・物件の立地や条件が良い ・時間をかけても高く売りたい
買取	市場価格の7～8割程度（安い）	数日～1ヶ月程度	・事故物件に該当する ・早く確実に売却したい ・近隣に知られたくない

物件の条件も判断材料になります。都心部や駅近など立地が良い物件、築年数が浅い物件などは、事故物件に該当しなければ仲介でも十分に売却できる可能性があります。

一方、築年数が古い、アクセスが悪いなど物件自体の条件が良くない場合は、事故物件に該当しなくても買取を選択した方がスムーズに売却できる場合があります。

孤独死物件の売却が困難な場合は事故物件専門買取業者の活用を検討

一般的な買取業者の中には、孤独死があった物件の買取を断るケースもあります。そのような場合には、事故物件を専門に扱う買取業者への依頼を検討しましょう。

買取業者に売却するからこそ得られるメリット

事故物件専門の買取業者に売却する最大のメリットは、契約不適合責任を免除してもらえる点です。仲介で一般の個人に売却する場合、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。

たとえば、孤独死の事実を伝えていても、売却後にシロアリ被害や雨漏りなど他の不具合が見つかった場合、売主は修繕費用を負担したり損害賠償を求められたりする可能性があります。

しかし、専門の買取業者との契約では「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約を結ぶのが一般的です。つまり、売却後に何らかの不具合が見つかっても、売主が責任を負う必要がありません。

これは買取業者が不動産のプロであり、物件の状態を正確に把握したうえで買取価格を決定しているためです。売却後のトラブルリスクを避けたい場合には、大きなメリットとなります。

仲介手数料がかからず費用を抑えて売却が可能

仲介で売却する場合、売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限は法律で定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%+6万円+消費税」となります。例えば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料は「3,000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円」となり、決して小さくない金額です。

一方、買取の場合は不動産会社が直接買主となるため仲介が発生せず、仲介手数料は不要です。売却価格自体は仲介より安くなりますが、仲介手数料がかからない分、手元に残る金額の差は縮まります。

特殊清掃やリフォーム、お祓いなしでそのまま買取してもらえる

孤独死があった物件を個人に売却する場合、購入希望者を見つけやすくするために特殊清掃やリフォーム、お祓いなどを実施することが推奨されます。

しかし、これらには相応の費用がかかります。特殊清掃の費用相場は30万～60万円程度、リフォームの規模によっては数百万円かかることもあります。

事故物件専門の買取業者であれば、これらの費用をかけずに現状のまま買い取ってもらえます。買取業者は自社で清掃やリフォームを行うノウハウを持っているため、売主が事前に対応する必要はありません。

初期費用をかけずに、手間もかけずに売却できるのは大きなメリットと言えます。

孤独死物件の売却価格相場

孤独死があった物件の売却価格は、事故物件に該当するかどうかや死因、発見までの期間によって左右されますが、一般的には通常物件より1～2割程度下落する傾向があります。

たとえば本来3,000万円で売却できる物件の場合、事故物件では2,400万～2,700万円前後が相場となります。自然死で早期に発見されたケースは下落率が比較的小さい一方、特殊清掃が必要な孤独死や自殺では下落幅が大きくなります。

また、立地や築年数、設備など物件条件が良いほど影響は抑えられます。なお、買取業者へ売却する場合は、仲介価格からさらに2～3割程度安くなるのが一般的です。

孤独死物件を高く売却するための対策

孤独死があった物件でも、適切な対策を講じることで売却価格を高めることが可能です。

以下で、具体的な対策について紹介します。

複数業者への査定依頼で最適な売却先を見極める

孤独死物件をできるだけ高く売却するためには、複数の業者に査定を依頼することが欠かせません。

買取価格は業者ごとに再販ルートやリスク評価が異なるため、同じ物件でも数百万円の差が出ることがあります。特に事故物件の取り扱いに慣れた業者は、需要や出口戦略を把握しており、比較的高値を提示する傾向があります。

査定時には金額だけでなく、契約不適合責任の免除範囲や引き渡し条件、売却完了までのスピードも確認しましょう。担当者の説明が丁寧で、質問に明確に答えてくれるかも重要な判断材料です。

一括査定サービスを活用すると、効率的に比較検討できます。

特殊清掃とリフォームの実施で物件価値の向上を図る

仲介での売却を検討する場合、特殊清掃やリフォームを行うことで購入希望者の心理的抵抗を軽減できることがあります。

特殊清掃では、体液や血液の除去、消毒、脱臭までを専門業者が対応し、費用相場は30万～60万円程度です。汚染が深刻な場合には、床材や壁紙の張り替え、床下補修など大規模なリフォームが必要になることもあります。

ただし、費用をかけた分だけ必ず売却価格が上がるとは限りません。

事前に想定売却価格と工事費用を比較し、費用対効果を慎重に検討することが重要です。状況によっては、現状のまま買取業者へ売却する方が手元に残る金額が多くなるケースもあります。

孤独死物件を売却する際の具体的な手続きの流れ

孤独死物件の売却は、基本的には以下のように行われます。

• Step1. 査定依頼
• Step2. 買主との売買契約
• Step3. 決済手続きと物件引き渡し

以下で、それぞれの工程について詳しく紹介します。

Step1. 査定依頼

孤独死物件を売却する際は、まず不動産会社や買取業者へ査定を依頼します。

この段階で孤独死があった事実を必ず正確に伝えることが重要です。事実を伏せたまま査定を受けても、後から発覚すれば価格の再調整や契約破棄などのトラブルにつながります。

査定時には、発生時期や死因（分かる範囲）、発見までの期間、特殊清掃の実施有無、現在の室内状況などを伝えましょう。複数業者に依頼することで、価格差や条件の違いが見えてきます。

対応の早さや説明の丁寧さも業者選定の重要な判断材料です。

Step2. 買主との売買契約

査定結果を比較して売却先を決定したら、買主と売買契約を締結します。

契約前には、宅地建物取引士による重要事項説明が行われ、孤独死の事実も正式に告知されます。この説明内容に不備があると、後のトラブルにつながるため注意が必要です。

その後、売買価格や引き渡し時期、契約不適合責任の範囲などを明記した売買契約書を取り交わします。買取業者との契約では、売主の契約不適合責任が免除されているかを必ず確認しましょう。

契約時には手付金を受領し、条件が確定します。

Step3. 決済手続きと物件引き渡し

売買契約の締結後、1～2か月程度を目安に決済と物件引き渡しを行います。

決済当日は、買主から残代金を受け取り、司法書士立ち会いのもとで所有権移転登記の手続きを進めます。登記手続き完了後、物件の鍵を引き渡し、売却は完了となります。

登記済権利証や印鑑証明書、本人確認書類などが必要となるため、事前準備が欠かせません。相続物件の場合は、相続登記を事前に完了しておかないと決済できないため、早めの対応が重要です。

孤独死物件売却時に必要となる税金と費用の内訳

孤独死物件の売却時には、通常の不動産売却と同様に税金や費用がかかります。

売買契約書に貼付する印紙税の金額

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。印紙を購入して契約書に貼付することで納税します。

契約金額	印紙税額
100万円超500万円以下	2,000円
500万円超1,000万円以下	10,000円
1,000万円超5,000万円以下	20,000円
5,000万円超1億円以下	60,000円

なお、2024年3月31日までの特例措置により、上記の税額から軽減されています。

売却益が出た場合に課税される譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税がかかります。

孤独死があった物件でも、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる場合があります。適用できれば、譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、大幅に税負担を軽減できます。

ただし、相続した物件の場合や、自己居住していなかった場合など、適用条件を満たさないケースもあるため、税理士への相談をおすすめします。

孤独死と事故物件に関するよくある質問

ここでは、孤独死と事故物件に関するよくある質問について紹介します。簡潔にわかりやすく回答していますので、ぜひご覧ください。

まとめ

孤独死があった物件すべてが事故物件になるわけではなく、死因や発見までの状況、特殊清掃の必要性などによって事故物件に該当するかどうかが判断されます。

孤独死物件の売却に不安を感じている方は、まずは複数の専門買取業者に査定を依頼し、具体的な価格や条件を確認することをおすすめします。

事故物件の扱いに慣れた業者であれば、法的な問題も含めて適切なアドバイスを受けることができ、スムーズな売却が実現できるでしょう。

告知義務を正しく理解し、誠実に対応することが、孤独死があった物件でもトラブルなく売却することにつながります。