瑕疵保証付き事故物件とは？売買で失敗しない5つのポイント

「事故物件を売りたいけれど、瑕疵保証はどうなるのだろう」「瑕疵保証付きの事故物件なら、安心して購入できるのだろうか」
事故物件の売買を検討する際、瑕疵保証の仕組みや保証範囲について不安を感じる方は少なくありません。

実は、瑕疵保証の正しい知識を身につけることで、事故物件であっても安全かつ納得のいく取引が可能になります。

本記事では、事故物件の売買に数多く携わってきた専門業者の視点から、瑕疵保証の基礎知識、告知義務のルール、購入・売却それぞれの注意点までに解説します。

瑕疵保証付き事故物件とは？

瑕疵保証付き事故物件とは、過去に事故や事件があった物件に対して、一定の欠陥に対する保証が付帯された不動産のことです。ただし「瑕疵保証」と「事故物件」はそれぞれ異なる概念であり、保証の対象範囲を正しく理解することが大切です。

ここでは、まず基本用語を整理していきましょう。

「瑕疵」と「瑕疵保証」の意味をわかりやすく解説

不動産における「瑕疵（かし）」とは、物件が通常備えているべき品質や性能を欠いた状態、つまり欠陥のことを指します。雨漏りやシロアリ被害のように目に見える欠陥だけでなく、過去の事件・事故といった心理面に影響する問題も瑕疵に含まれます。

瑕疵保証とは
不動産の売買後に瑕疵が発見された場合に、売主が買主に対して補修費用などを負担する保証制度です。

なお、2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと名称・内容が変更されました。

改正後は、契約内容に適合しない部分があれば、買主は売主に対して追完請求や代金減額請求、損害賠償請求などを行えるようになっています。

不動産取引における4種類の瑕疵を比較

不動産の瑕疵は大きく4つの種類に分類されます。

それぞれの内容と具体例、瑕疵保証の対象となるかどうかを以下の表にまとめました。

瑕疵の種類	内容	具体例	瑕疵保証の対象
物理的瑕疵	建物や土地の物理的な欠陥	雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下、土壌汚染	対象になる
心理的瑕疵	心理的な嫌悪感を抱かせる事実	自殺、他殺、孤独死（いわゆる事故物件）	原則として対象外
環境的瑕疵	周辺環境に起因する問題	騒音、悪臭、嫌悪施設（工場・暴力団事務所等）の近接	原則として対象外
法的瑕疵	法律上の不備や制限	建築基準法違反、都市計画法の制限、再建築不可	原則として対象外

このように、一般的な瑕疵保証がカバーするのは物理的瑕疵が中心であり、事故物件に該当する心理的瑕疵は保証の対象外となるケースがほとんどです。

この点は、瑕疵保証付き事故物件を検討するうえで必ず押さえておきたいポイントといえるでしょう。

事故物件が「心理的瑕疵」に該当する具体的なケース

心理的瑕疵と判断される代表的なケースは以下のとおりです。

• 物件内で自殺が発生した
• 物件内で他殺（殺人事件）が発生した
• 孤独死により遺体が長期間放置され、特殊清掃が必要になった
• 火災や事故により居住者が死亡した

一方、老衰や持病による病死、階段での転倒事故や入浴中の溺死など、自然死や日常生活の中での不慮の死については、原則として心理的瑕疵には該当しないとされています。

ただし、自然死であっても発見が大幅に遅れて特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合は、心理的瑕疵として扱われることがあるため注意が必要です。

瑕疵保証付き事故物件の告知義務

事故物件を売買する際に最も重要なのが「告知義務」です。告知義務とは、物件に心理的瑕疵がある場合に、その事実を買主や借主に伝えなければならないルールを指します。

2021年10月に国土交通省が策定したガイドラインにより、告知の基準が明確化されました。ここでは、そのガイドラインの内容と実務上のポイントを解説します。

国土交通省ガイドラインが定める告知の基準

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

このガイドラインでは、不動産取引の際に宅地建物取引業者が負うべき告知義務の判断基準が整理されています。

売買と賃貸で異なる告知義務の期間

告知義務のルールは、売買と賃貸で大きく異なります。以下の表で違いを確認しておきましょう。

項目	売買の場合	賃貸の場合
告知義務の期間	期限の定めなし （原則として常に告知が必要）	事案発生から概ね3年経過後は原則不要
自然死・不慮の事故死	原則告知不要 （特殊清掃実施時は必要）	原則告知不要 （特殊清掃実施時は必要）
買主・借主から問われた場合	経過期間に関わらず告知が必要	経過期間に関わらず告知が必要

特に注意すべきは、売買の場合は告知義務に明確な期限がないという点です。賃貸であれば概ね3年経過後は原則として告知不要とされていますが、売買では何年経過していても告知が求められる可能性があります。

また、経過期間にかかわらず、買主から事案の有無を問われた場合や、社会的影響の大きい事案については告知しなければなりません。

告知義務を怠るとどうなる？契約不適合責任のリスク

事故物件であることを買主に告げずに売却した場合、契約不適合責任を問われるリスクがあります。

事故物件の売却を検討している場合は、告知すべき内容や伝え方も含めて、事故物件の取り扱いに慣れた専門業者に相談するのが安心です。

瑕疵保証付き事故物件を購入するメリット・デメリット

「事故物件」と聞くと敬遠してしまう方も多いかもしれません。しかし、瑕疵保証の有無や保証内容を正しく確認すれば、事故物件は賢い選択肢になり得ます。

ここでは、購入する場合のメリット・デメリットと、チェックすべきポイントを整理します。

購入する3つのメリット

瑕疵保証付きの事故物件を購入する主なメリットは以下の3つです。

相場より20〜50%割安で購入できる

事故物件は心理的瑕疵があることから、市場価格よりも大きく値下げされる傾向があります。立地や間取り、築年数が同条件の一般物件と比べても、20〜50％ほど安く購入できるケースは珍しくありません。

購入価格を抑えられるため、自己資金を温存しやすく、リフォーム費用や将来の修繕費に回せる点も大きな魅力といえるでしょう。

瑕疵保証付きなら物理的欠陥が発覚しても安心

瑕疵保証が付いている事故物件であれば、購入後に雨漏りや給排水設備の不具合、構造部分の欠陥などが見つかった場合でも、保証内容に応じて補修費用がカバーされます。

事故物件にありがちな「安いが不具合が不安」という懸念を軽減でき、購入後の想定外の出費リスクを抑えられる点は、大きな安心材料となります。

投資用途なら高い利回りが期待できる

取得価格が低い分、賃貸に出した際の利回りが高くなりやすいのもメリットです。立地条件や建物状態が良好であれば、告知義務の期間経過後に相場に近い賃料設定ができる可能性もあります。

初期投資を抑えつつ安定した家賃収入を目指せるため、事故物件は不動産投資の選択肢として注目されることもあります。

購入前に知っておくべき3つのデメリット

一方で、事故物件の購入には以下のようなデメリットも存在します。

心理的ストレスを感じる可能性がある

購入時に事故内容を理解していても、実際に生活を始めると不安や違和感を覚える人は少なくありません。夜間の物音が気になったり、近隣住民から事故の詳細を聞かされたりすることで、精神的な負担を感じるケースもあります。

とくに居住目的の場合は、価格面だけでなく、自身の性格や耐性を踏まえた慎重な判断が必要です。

将来の売却時に買い手が見つかりにくい

事故物件は将来的に売却する際も、心理的瑕疵についての告知が求められる可能性があります。告知義務に明確な期限がないため、買い手が限定され、一般物件に比べて売却までに時間がかかることも想定されます。

購入時点で「出口戦略」を考えておかないと、資金回収が思うように進まないリスクがあります。

住宅ローン審査で担保評価が低くなる場合がある

金融機関は融資判断において物件の担保価値を重視しますが、事故物件は将来の売却性が低いと見なされ、評価が下がることがあります。

その結果、希望額の融資が受けられなかったり、金利条件が不利になったりするケースもあります。購入前に複数の金融機関へ相談し、資金計画を立てておくことが重要です。

瑕疵保証付き事故物件を売却する方法と成功のコツ

事故物件の売却は「売れないのではないか」と不安に感じる方も多いでしょう。しかし、瑕疵保証や瑕疵保険を上手に活用し、適切な売却戦略を立てることで成約率は大きく向上します。

ここでは、事故物件をスムーズに、そして少しでも高く売却するための具体的な方法を解説します。

瑕疵保証と瑕疵保険の違いを理解して活用する

事故物件の売却を検討する際、「瑕疵保証」と「瑕疵保険」の違いを理解しておくことが重要です。

名前は似ていますが、提供元や仕組みが異なります。

項目	瑕疵保証	瑕疵保険
提供元	不動産会社が独自に提供	国土交通大臣指定の保険法人（全国で5社）
事前検査	不要な場合が多い	検査事業者による建物検査が必要
対象範囲	各社で異なる（統一基準なし）	構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防止する部分
保証期間	各社で異なる（数か月〜2年程度）	1年または5年が一般的
信頼性	不動産会社の信用に依存	国の認可を受けた保険法人による裏付けあり

売却時にこれらを付帯することで、買主は「検査済み・保証付きの物件」として安心して購入を検討できるようになります。特に瑕疵保険は第三者機関による検査を経ているため、買主への訴求力が高い点が特徴です。

参考：国土交通省「住宅瑕疵担保責任保険について」

事故物件を少しでも高く売るための3つのコツ

事故物件であっても、工夫次第で売却価格を高められる可能性があります。

特殊清掃やリフォームで物件の印象を改善する

事故の痕跡や臭いが残っていると、内覧時の印象が大きく下がり、価格交渉の要因になりやすくなります。特殊清掃で心理的抵抗を軽減し、必要に応じて内装リフォームを行うことで、清潔感と安心感を演出できます。

購入検討者の不安が和らぐことで、値下げ幅を抑えた売却につながりやすくなります。

瑕疵保証・瑕疵保険を付帯して買主の不安を軽減する

事故物件では「購入後に不具合が見つかるのでは」という不安を持たれがちです。瑕疵保証や瑕疵保険を付帯することで、物理的欠陥が発覚した場合の補修リスクを軽減できます。

買主に安心材料を提示できるため、成約率が高まり、結果的に売却価格の底上げが期待できます。

事故物件の売買実績が豊富な専門業者に相談する

事故物件は評価基準や販売手法が一般物件と異なるため、経験の少ない不動産会社では適正価格を見誤ることがあります。

専門業者であれば、過去の成約データをもとに現実的かつ強気な査定や販売戦略を提案してもらえます。買取対応が可能な点も、早期売却を望む場合の利点です。

売却時に契約不適合責任を回避するための3つの対策

事故物件を売却する際は、引き渡し後に契約不適合責任を問われないよう、以下の対策を講じておきましょう。

物件状況報告書（告知書）に瑕疵の内容を正確に記載する

心理的瑕疵や事故の概要、発生時期、場所、特殊清掃の有無などを正確に告知書へ記載することが重要です。

情報の記載漏れがあると、引き渡し後に「説明不足」と判断され、契約不適合責任を問われる可能性があります。事実を整理し、誠実に開示することが最大の防御策となります。

インスペクション（住宅診断）を実施して物理的瑕疵を事前に把握する

専門家によるインスペクションを実施すれば、雨漏りや構造部分の劣化など、目視では分かりにくい欠陥を事前に把握できます。問題点を把握したうえで修繕や告知を行うことで、売却後のトラブルを防止できます。

結果として、買主との信頼関係を築きやすくなります。

免責特約の設定を検討する

売買契約書に契約不適合責任の免責特約を盛り込むことで、引き渡し後の責任範囲を限定できます。ただし、売主が把握していながら告知しなかった瑕疵は免責の対象外となります。

免責特約を有効に機能させるためにも、事前の情報開示と説明責任を果たすことが前提となります。

瑕疵保証付き事故物件に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、事故物件の売買についてお客様から実際に寄せられることの多い質問に、専門業者の立場からお答えします。

まとめ｜瑕疵保証付き事故物件の取引は専門家への相談が安心

瑕疵保証付き事故物件について、基礎知識から告知義務、購入・売却時のポイントまで解説してきました。

瑕疵保証は主に物理的瑕疵を対象としており、心理的瑕疵（事故物件）は保証対象外となるケースがほとんどです。そのため、事故物件の売買では告知義務の正しい理解と、契約書への適切な記載が何よりも重要になります。

「事故物件を売却したいが適正価格がわからない」「購入を検討しているがリスクが不安」という方は、まず事故物件の取引実績に相談することが大切です。