自殺があったマンションは事故物件？告知義務・売却相場・対処法を解説

「所有するマンションで自殺が起きたけれど、事故物件として扱われるのだろうか」「売却するとき、どの程度価格に影響するのか」——こうした不安を抱えている方は少なくありません。

結論からいえば、自殺があったマンションが事故物件に該当するかどうかは、自殺が起きた場所や状況によって異なります。

すべてのケースで事故物件になるわけではなく、2021年に国土交通省が公表したガイドラインに判断の基準が示されているため、正しく理解しておくことが大切です。

本記事では、事故物件になるケース・ならないケースの具体的な判断基準、告知義務の期間と範囲、売却価格への影響、そして売れないときの対処法まで網羅的にお伝えしていきましょう。

自殺があったマンションは事故物件に該当するのか

自殺があったマンションが事故物件として扱われるかは、一律に決まるものではありません。

そもそも「事故物件」とは、自殺・他殺・火災死亡など、買主や借主に心理的な抵抗感を与える出来事が過去にあった物件を指す言葉にあたります。正式には「心理的瑕疵（しんりてきかし）物件」と呼ばれており、物件自体に物理的な欠陥はなくとも、過去の出来事が住む人に精神的な不快感を与えるものを指す概念です。

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自殺は告知義務が生じる死因として明確に位置づけられているため、この点は特に重要といえるでしょう。

ただしマンションは専有部・共用部・隣接住戸といった複雑な構造を持つため、自殺が起きた場所や状況によって判断が異なる点に注意しましょう。

自殺があったマンションが事故物件になるケース

自殺が事故物件の認定につながるのは、買主・借主にとって心理的な抵抗感が大きいと判断される場合です。

以下の4つのケースでは、原則として事故物件に該当し、告知義務が発生します。

所有する部屋（専有部）で自殺が起きた場合

売却や賃貸を予定している部屋の室内やバルコニーなど、専有部分で自殺があった場合は事故物件に該当します。その部屋で日常生活を送る買主・借主にとって心理的な負担が大きいことがその理由でしょう。

ガイドラインでも自殺は「買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある」事案として、告知が必要な死因に位置づけられている点を押さえておきましょう。

日常的に使う共用部で自殺が起きた場合

エントランス・廊下・階段・エレベーターなど、住民が日常的に使用する共用部で自殺があった場合にも告知義務が生じます。一方、屋上や機械室のように住民が日常的に使用しない場所で起きたケースは、原則として告知の対象外となります。

「住民が日常的に使用するかどうか」が判断の分かれ目となるため、同じ共用部でも場所によって扱いが変わる点を覚えておきましょう。

事件性が高く広く報道された自殺の場合

仮に告知義務の対象外となる場所での自殺であっても、全国ニュースで報道されるなど社会的影響が大きければ告知が求められるケースがあります。ガイドラインでも「事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案」は、場所や期間にかかわらず告知すべきとされています。

報道によってマンション名が広く知れ渡った場合、物件全体の評判に影響が及ぶため慎重な対応が求められるでしょう。

特殊清掃が必要になった場合

自殺後に遺体の発見が遅れ、室内に臭気や害虫が発生して特殊清掃が必要になったケースでは、心理的瑕疵がより強く認められます。ガイドラインでも、特殊清掃が行われた場合は死因にかかわらず告知義務が生じると明記されているため、見落とさないようにしましょう。

早期発見のケースと比べて売却価格への影響も格段に大きくなることから、特殊清掃の有無は極めて重要な判断材料といえるでしょう。

自殺があったマンションでも事故物件にならないケース

マンションで自殺が起きたとしても、建物内のすべての住戸が事故物件になるわけではありません。

以下に該当するケースでは、原則として告知義務は生じないと考えてよいでしょう。

日常的に使用しない共用部で起きた場合

屋上・地下駐車場の一部・機械室など、住民が日常生活で通常利用しない共用部で自殺が起きた場合、ガイドライン上は「告知は不要」との扱いです。

ただし前述のとおり、事件が大きく報道されたケースなど社会的影響が高い場合は例外となる点に留意してください。

隣接住戸や別フロアで起きた場合

自殺があったのが隣の部屋や上下階の住戸であれば、自室の売却時に告知する法的義務は原則として発生しないと考えられています。ガイドラインでも「隣接住戸での事案は告知の対象としない」旨が明記されている点がその根拠です。

ただし買主から「マンション内で過去に事故はなかったか」と直接聞かれた場合は、把握している事実を正確に回答しなければなりません。

マンションの部外者による自殺の場合

マンションの住民ではない第三者が、たまたま敷地内で自殺を図ったケースは、原則として事故物件には該当しないと判断されるケースがほとんどでしょう。これは物件との直接的な関係性が薄く、居住者への心理的影響が限定的であると考えられることによるものです。

とはいえマンションの評判や資産価値に影響が及ぶ可能性もゼロではないため、売却の際は不動産会社に事実を共有しておくのが賢明でしょう。

自殺があったマンションの告知義務

自殺があったマンションを売買・賃貸する場合、告知義務の範囲を正しく把握しておくことが欠かせません。

国交省ガイドラインに基づいて、告知の対象・期間・伝え方を確認していきましょう。

告知義務の対象となる死因と対象外の死因

区分	死因の例	告知義務
告知が必要	自殺・他殺・火災死・ 原因不明の死・特殊清掃を伴う孤独死	あり
原則不要	老衰・持病による病死・ 日常生活の不慮の事故死（転倒・誤嚥など）	なし

自殺はガイドラインにおいて明確に「告知が必要な死因」に位置づけられているため、例外なく告知の対象となる点を押さえておきましょう。

売買と賃貸で異なる告知義務の期間

取引の種類	告知義務の期間	補足
売買	期限の定めなし	取引金額が高額なため、 経過年数にかかわらず告知が必要
賃貸	おおむね3年	入居者の入れ替わりにより、 心理的影響が希薄化すると判断

売買では5年・10年が経過しても告知義務が継続する点が特徴であり、自殺の事実を伏せたまま売却することは認められていません。

なお賃貸の3年ルールにも例外が存在し、社会的影響の大きい事案や借主から直接尋ねられた場合は、期間に関係なく告知しなければなりません。

告知すべき内容と伝え方

告知にあたっては、事案の発生時期・発生場所・死因の3点を伝えることが基本となります。亡くなった方の氏名や具体的な自殺の手段など、個人の特定につながる詳細情報までは求められていない点も覚えておきましょう。

実務では、売主が「物件状況等報告書（告知書）」に事実を記載し、仲介業者を通じて買主へ説明するという流れが一般的です。

自殺があったマンションの告知義務を怠るとどうなるのか

「告知しなければ高値で売れるのでは」——そう考える方もいるかもしれませんが、これは非常にリスクの高い判断です。告知義務違反が発覚すれば、法的に重大な責任を追及される恐れがあるためです。

契約不適合責任による損害賠償請求

自殺の事実を告げずに売却した場合、買主から契約不適合責任を問われるリスクが高まるでしょう。

これは引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に売主が負う法的責任であり、買主を保護するための制度にあたります。

慰謝料・引っ越し費用・登記費用といった損害賠償を請求されるケースがあり、裁判で数百万円規模の賠償が命じられることもあるため、十分な注意が必要でしょう。

売買契約の解除と代金返還のリスク

告知義務違反が認められれば、買主は売買契約そのものの解除を求めることも可能でしょう。契約解除となった場合、売主は受領済みの売却代金を全額返還する義務を負います。

さらに仲介手数料・登記費用・引っ越し費用などの実費も損害として請求されうるため、経済的なダメージは甚大なものになるでしょう。

自殺があったマンションの売却価格への影響

自殺があったマンションの所有者にとって、売却価格がどの程度下がるかは最も気になるポイントでしょう。

ここではケース別の下落率と、価格に影響を与える要因を整理します。

売却価格の下落率はケースによって20〜50%

ケース	下落率の目安
室内での自殺（早期発見・特殊清掃なし）	20〜30%
室内での自殺（発見遅れ・特殊清掃あり）	30〜50%
共用部からの飛び降り（専有部に影響なし）	10〜20%
全国ニュースで報道された事案	50%以上になる場合も

たとえば市場価格3,000万円のマンションで室内自殺（早期発見）があった場合、売却価格は2,100万〜2,400万円程度が目安です。

なお上記はあくまで一般的な相場であり、実際の価格は物件の個別条件によって変動します。

下落率を左右する4つの要因

• 自殺が起きた場所：室内での自殺は下落幅が大きく、共用部からの飛び降りは比較的影響が小さい傾向にある
• 発見までの期間：早期発見であれば特殊清掃が不要となるケースもあり、下落率を抑えられる
• 報道の有無：全国ニュースで報道されるとマンション名が広く知れ渡り、大幅な下落につながりやすい
• 立地条件と需要：駅近・人気エリアの物件は事故物件であっても買い手がつきやすく、下落幅が緩和される傾向にある

「大島てる」等による情報拡散の影響

事故物件情報サイト「大島てる」にはユーザー投稿で事故情報が掲載されており、一度登録された情報を削除するのは容易ではないのが現状でしょう。告知義務の期間を過ぎていたとしても、購入検討者がサイト上で情報を目にする可能性は十分にあるでしょう。

近隣住民の口コミやSNSでの拡散も考慮すると、事実を隠すよりも正直に告知したうえで適切な売却手法を選ぶほうが、結果的にトラブルを防げるでしょう。

自殺があったマンションの売却方法

自殺があったマンションでも、適切な方法を選択すれば売却は十分に可能です。

売却方法	売却スピード	売却価格	初期費用
専門買取業者	◎（1週間〜1か月）	△（市場価格の50〜70%）	◎（不要）
仲介で売却	△（数か月〜1年以上）	○（市場価格の60〜80%）	○（仲介手数料）
リフォーム後に売却	△（数か月〜1年以上）	○（改善の余地あり）	△（数十万〜数百万円）

それぞれの売却方法を、詳しくみていきましょう。

事故物件専門の買取業者に売却する

事故物件を専門に扱う買取業者に直接売却する方法です。現状のまま引き渡しが可能で、早ければ1週間〜1か月程度で現金化できるスピード感が最大の魅力でしょう。内覧対応や価格交渉の手間がほとんどなく、精神的な負担を最小限に抑えられる点も評価されています。

ただし、再販時のリフォーム費用やリスクを見込んだ価格設定になるため、市場価格より低い売却額になる点には留意が必要です。一方で、仲介手数料がかからず、売却後のトラブルリスクも抑えやすいため、早期売却を重視する人には合理的な選択肢といえます。

仲介で一般の買主に売り出す

不動産会社に仲介を依頼し、一般の購入希望者に向けて広く売り出す方法です。条件が合えば、買取業者よりも高値での成約が期待できる反面、買い手がつくまでに数か月〜1年以上を要するケースも珍しくありません。内覧時に事故内容を説明する必要があり、途中で話が流れることもあります。

そのため、事故物件の取り扱い実績が豊富な仲介会社を選ぶことが重要です。告知の仕方や価格調整の経験がある担当者であれば、無理のない条件で成約につながりやすくなります。時間に余裕があり、少しでも高く売りたい人向けの方法といえるでしょう。

特殊清掃やリフォームを行ってから売却する

室内に汚損や臭気が残っている場合は、特殊清掃やリフォームを実施してから売却に出す方法もあります。内覧時の印象が改善されることで、買主の心理的抵抗感を和らげやすくなり、売却活動が進みやすくなる可能性があります。とくに軽度なリフォームで済む場合は、一定の効果が期待できるでしょう。

一方で、リフォーム費用として数十万〜数百万円がかかる点は大きなデメリットです。また、リフォームを行っても告知義務は消えず、必ずしも費用分を売却価格に上乗せできるとは限りません。費用対効果を慎重に見極める必要がある方法です。

自殺があったマンションが売れないときの対処法

事故物件は通常の物件に比べて売却に時間がかかるケースが少なくありません。

なかなか買い手がつかない場合は、以下の方法を検討してみましょう。

売り出し価格を見直す

まずは、事故物件であることを踏まえた適正価格に設定できているかを再確認しましょう。市場価格からの下落率を十分に考慮せず、相場に近い強気な価格で売り出していると、問い合わせ自体が集まらない原因になりがちです。

近隣エリアで過去に取引された事故物件の成約事例や、現在売り出されている競合物件を参考にしながら、現実的な価格帯へ調整することが重要です。価格を見直すだけで反響が一気に増えるケースも少なくありません。

複数の買取業者に査定を依頼する

1社の査定結果だけで判断するのではなく、複数の買取業者に査定を依頼して比較することが大切です。事故物件の評価基準は業者ごとに異なるため、査定額に数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。

特に事故物件を専門に扱う業者は、独自の再販ノウハウや投資家ネットワークを持っていることが多く、一般的な不動産会社より高い金額を提示できる場合があります。比較することで、相場観も明確になります。

時間を置いてから再度売却に出す

自殺が発生して間もない時期は、心理的な抵抗感が特に強く、買い手が見つかりにくい傾向があります。そのため、一定期間を空けてから売却活動を再開することで、心理的瑕疵の影響が和らぎ、反響が改善することもあります。

ただし、その間も固定資産税や管理費、修繕費などの保有コストは継続的に発生します。売却時期を遅らせることで総負担が増えすぎないか、コストとのバランスを見極めた判断が必要です。

自殺があったマンションに関するよくある質問

自殺があったマンションの取り扱いについて、よく寄せられる疑問をQ&A形式でまとめました。

まとめ

自殺があったマンションが事故物件に該当するかどうかは、発生場所や状況によって判断が分かれます。
専有部や日常使用する共用部での自殺は告知義務の対象となり、売買の場合は期限の定めなく告知が必要です。

売却価格は市場価格から20〜50%程度の下落が目安ですが、告知義務を怠れば契約不適合責任でさらに大きな損失を被るリスクがあります。

物件の状況によって最適な売却方法は異なるため、まずは事故物件の取り扱いに強い不動産会社へ相談し、正確な査定と具体的な売却プランを立てることが大切です。