自殺物件は売れる？告知義務・相場・売却方法をわかりやすく解説

所有している物件で自殺が起きてしまい、どのように対処すればよいか分からず困っている方は少なくありません。自殺が発生した物件は「事故物件」として扱われるため、買主への告知義務が発生し、通常の物件よりも売却が難しくなります。

しかし、自殺物件だからといって売却できないわけではありません。適切な方法を選べば、確実に現金化することが可能です。

本記事では、自殺物件は売れる？という疑問を解決するために、告知義務の詳細から売却相場、具体的な売却方法、注意点まで徹底的に解説します。自殺物件の売却でお悩みの方は、ぜひ最後までお読みください。

自殺物件は売却できるが買主への告知が必須となる

自殺が発生した物件であっても、法律上売却することは可能です。ただし、買主に対して自殺があった事実を必ず伝えなければなりません。

ここでは自殺物件の定義と告知義務について詳しく解説します。

自殺物件とは心理的瑕疵を伴う事故物件のこと

自殺物件とは、建物内で自殺が発生したことにより、購入希望者や入居希望者に心理的な抵抗感や嫌悪感を与える可能性がある物件のことを指します。

このような物件は「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。

心理的瑕疵とは
物件自体に物理的な欠陥はないものの、過去に起きた出来事が原因で居住者に精神的な不快感を与える要素のことです。

自殺以外にも、殺人事件や火災による死亡事故、発見が遅れて特殊清掃が必要となった孤独死なども心理的瑕疵に該当します。一方で、通常の病死や老衰による自然死は心理的瑕疵には含まれません。

自殺が起きると心理的瑕疵が発生し事故物件扱いになる

国土交通省が2021年に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知義務が必要な死因と不要な死因が明確に区分されています。

自殺は明確に告知義務が必要な死因として定められており、事故物件として扱われます。これは、自殺が日常生活における自然な死ではなく、購入希望者の判断に重大な影響を与える可能性が高いためです。

具体的には、首吊り自殺、飛び降り自殺、薬物による自殺など、自ら命を絶つ行為全般が該当します。特に遺体の発見が遅れて室内が汚損している場合や、事件性が高くメディアで報道された場合は、より強い心理的瑕疵が生じます。

自殺物件の売却時には売主に告知義務が発生する

自殺物件を売却する際、売主は買主に対して自殺があった事実を必ず告知しなければなりません。これを「告知義務」といいます。

告知義務を果たすには、重要事項説明書や物件状況等報告書に自殺の事実、発生時期、発生場所などを記載し、不動産会社を通じて買主に伝える必要があります。

口頭での説明だけでは不十分で、書面での記録が必須です。戸建て住宅の場合、敷地内で発生した自殺については全て告知が必要です。室内だけでなく、庭や車庫などで起きた場合も同様に告知義務が発生します。

告知を怠った場合、売却後に事実が発覚すると、買主から契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。短期的には売却しやすくなるように思えても、長期的には大きなトラブルにつながる可能性が高いため、必ず正直に告知することが重要です。

マンション等の集合住宅は自殺発生場所により告知範囲が変わる

マンションやアパートなどの集合住宅で自殺が発生した場合、告知義務の範囲は自殺が起きた場所によって異なります。自殺が起きた部屋そのものについては、当然ながら告知義務が発生します。購入希望者や入居希望者に対して、その部屋で自殺があったことを必ず伝えなければなりません。

一方、エントランス、廊下、エレベーターなど日常的に利用する共用部分で自殺が発生した場合は、その共用部分を日常的に使用する住戸に対して告知義務が生じます。例えば、廊下で自殺があった場合、その廊下を通る必要がある住戸の購入希望者には告知が必要です。ただし、屋上や使用されていない裏階段など、日常的に使用しない場所で自殺があった場合は、原則として告知義務は発生しません。

しかし、事件性が高くメディアで大きく報道された場合や、周辺住民の間で広く知られている場合は、告知した方がトラブル回避につながります。

自殺物件の告知義務が適用される期間と違反時のリスク

自殺物件の告知義務には期間の定めがあるケースとないケースがあります。

また、告知義務を怠った場合には重大な法的リスクが発生します。

賃貸契約の場合は自殺から概ね3年間が告知期間

賃貸物件では、国土交通省のガイドラインにより、自殺が発生してから概ね3年間は告知義務が継続するとされています。

この期間は、最初の入居者が退去してもリセットされず、自殺発生から3年以内であれば入居者が何度変わっても告知が必要です。3年経過後に自動的に告知義務が消えると誤解されがちですが、実際にはそうではありません。

事件性が高い場合や、インターネット上で広く知られている場合は、3年経過後も自主的に告知した方がトラブル防止につながる点を理解しておく必要があります。

売買契約では自殺物件の告知義務に期限がない

売買契約においては、自殺物件の告知義務に明確な期限は設けられていません。事件から何年、何十年が経過していても、売主は買主に対して事実を告知し続ける義務を負います。

これは、不動産売買が高額で、購入後に簡単に住み替えや売却ができない取引であることを踏まえた判断です。

実際の裁判例でも、数十年前の自殺事案で告知義務が認められており、「時間が経てば問題ない」という認識は完全な誤りです。

告知義務違反は契約不適合責任で損害賠償を請求される

自殺の事実を隠して物件を売却した場合、民法上の契約不適合責任を問われる重大なリスクがあります。

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任で自殺物件であることを告知しない行為は、明確な契約不適合に該当します。

実際の判例では、売却後に事実が発覚し、数百万円規模の賠償が命じられたケースもあります。告知義務違反は、金銭面だけでなく大きな精神的負担を伴う点にも注意が必要です。

自殺物件の売却相場は状況次第で大きく変動する

自殺物件の売却価格は、通常の物件と比較して下落するのが一般的です。しかし、下落幅は物件の条件によって大きく変動します。

自殺物件の相場下落率は一般的に30～50%程度

自殺物件の売却相場は、通常の市場価格から30～50%程度下落するのが一般的です。たとえば、通常であれば2,000万円で売却できる物件でも、自殺物件になると1,000万～1,400万円前後まで下がる可能性があります。

死因や社会的影響の大きさによって下落率は変動し、事件性が高いほど価格への影響は大きくなります。

死因・状況	下落率の目安
自殺	30～50%
殺人	30～50%以上
孤独死（特殊清掃あり）	20～30%

多くの購入検討者が事故物件を避ける傾向にあり、心理的抵抗の強さが価格下落の主因となっています。

自殺物件の価格下落率は立地や建物状態で変わる

自殺物件であっても、すべてが一律に30～50%下落するわけではありません。立地条件や建物状態によって下落幅は大きく変動します。築年数が浅く、駅近など利便性の高い物件では、事故物件であっても相場に近い価格で売却できる可能性があります。

一方、地方で需要が低く、築古で劣化が進んだ物件は、価格を下げても売却が難しいケースがあります。この場合、仲介より買取を検討する判断が現実的です。

正確な自殺物件の売却価格は不動産業者の査定で把握できる

自殺物件の売却価格は、立地、築年数、建物状態、事故内容、発生時期など多くの要因で決まるため、一概に相場を断定することはできません。正確な価格を知るには、不動産業者による査定が最も確実です。査定では、過去の成約事例や周辺相場をもとに、約3か月で売却できると想定される価格が提示されます。

複数業者に査定を依頼し、一般業者と事故物件専門業者の価格差を比較することで、より現実的な売却戦略を立てられます。

自殺物件を適正価格で売却する方法

自殺物件の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

それぞれの特徴を理解し、物件の状況に応じて適切な方法を選択することが重要です。

一般の仲介業者に依頼して個人の買主に売る方法【仲介】

仲介とは、不動産会社に買主探しを依頼し、一般の個人へ売却する方法です。

最大のメリットは、市場相場に近い価格で売却できる可能性がある点にあります。

買取業者への売却と比べると高値が期待できますが、自殺物件は心理的抵抗から敬遠されやすく、売却までに時間がかかる傾向があります。売却成立時には、売却価格に応じた仲介手数料の支払いが必要です。

専門の買取業者に依頼して直接業者に売る方法【売却】

買取とは、不動産買取業者が直接買主となり物件を購入する方法です。

最大の利点は、売却スピードの早さで、条件に合意すれば最短数日から数週間で現金化が可能です。

一般の買主を探す必要がなく、売却後は契約不適合責任が免責されるケースが多いため、トラブルリスクを抑えられます。さらに、仲介手数料が不要なのも特徴です。価格は仲介より2～3割下がる傾向がありますが、確実性を重視する場合に適した方法です。

自殺物件を適正価格で売却する方法に迷ったら！

自殺物件売却時に知っておくべき注意点

自殺物件を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。

これらを知らずに売却を進めると、思わぬ損失やトラブルにつながる可能性があります。

建物を解体しても告知義務は消えない

自殺があった建物を解体して更地にすれば告知義務がなくなると考える方がいますが、これは誤りです。建物を解体しても、土地に対する告知義務は残り続けます。売買契約においては、建物の有無に関わらず、その土地で自殺があった事実を買主に告知しなければなりません。

実際に、建物を解体して更地として売却し、自殺の事実を告知しなかった結果、告知義務違反として損害賠償を請求された判例が存在します。解体には相応の費用がかかります。木造住宅30坪程度で約120万円、鉄骨造で約180万円、鉄筋コンクリート造で約210万円が目安です。

解体費用をかけても告知義務は消えず、さらに土地にかかる固定資産税が増額される可能性もあるため、安易な解体は避けるべきです。

準備費用が売却益を上回るケースがある

仲介で売却する場合、特殊清掃やリフォームを実施すれば買主が見つかりやすくなると考えられます。しかし、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

特殊清掃の費用は、1Kタイプの和室アパートで40万円前後、状況によっては100万円以上かかることもあります。さらに、フローリングの張替えやクロスの張替えなどのリフォームを行うと、数十万円から数百万円の追加費用が発生します。これらの費用をかけて仲介で売却しても、自殺物件であることによる価格下落は避けられません。

結果として、清掃・リフォーム費用が売却益を上回り、赤字になってしまうケースもあります。清掃やリフォームを検討する場合は、事前に複数の不動産業者に相談し、費用対効果を十分に確認してから判断することが重要です。

複数の買取業者を比較しないのは危険

買取業者に売却する場合、1社だけに査定を依頼して決めてしまうのは避けるべきです。買取業者によって査定価格は大きく異なります。事故物件を専門に扱っている業者と、そうでない業者では、活用ノウハウの違いから数百万円の差が出ることも珍しくありません。

また、買取業者の中には、相場よりも極端に安い価格で買い取ろうとする悪質な業者も存在します。1社だけの査定では比較対象がないため、提示された価格が適正かどうか判断できません。最低でも3社以上の買取業者に査定を依頼し、査定価格だけでなく、買取実績、対応の丁寧さ、契約条件なども総合的に比較して選ぶことが重要です。

自殺物件の取引を受けていない不動産もある

全ての不動産会社が自殺物件の売却を扱っているわけではありません。一般の不動産会社の中には、事故物件の取り扱いを避ける会社も多く存在します。これは、自殺物件の売却には専門的な知識とノウハウが必要であり、一般の買主への説明や価格設定が難しいためです。

また、風評被害を懸念して、事故物件の取り扱いを避ける会社もあります。複数の不動産会社に相談しても断られ続ける場合は、事故物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。専門業者であれば、どのような状態の自殺物件でも対応可能です。

自殺物件を賃貸へ切り替えるのは慎重に

売却ではなく賃貸として活用することを検討する方もいますが、この場合も告知義務が発生します。賃貸の場合、自殺発生から概ね3年間は告知義務があります。この期間は、最初の入居者だけでなく、3年以内に入居する全ての入居者に対して告知が必要です。

また、3年経過後であっても、入居希望者から事故の有無について質問された場合は正直に答える必要があります。インターネット上の事故物件情報サイトに掲載されている場合、入居希望者が事前に確認する可能性が高いため、3年経過後も自主的に告知することがトラブル回避につながります。

また、入居者が決まりにくく、空室期間が長期化するリスクもあるため、長期的な賃貸経営を考えるよりも、早期に売却して現金化した方が、精神的・経済的な負担が少ない場合もあります。

賃貸と売却のどちらが有利か、不動産業者に相談して慎重に判断することをおすすめします。

自殺物件売却でよくある質問

自殺物件の売却に関して、多くの方が疑問に思う点について回答します。

まとめ

自殺物件の売却は確かに通常の物件よりも難しいですが、適切な方法を選択すれば確実に売却することが可能です。

告知義務や売却相場、売却方法の特徴を理解し、物件の状況に応じた最適な選択をすることが重要です。

自殺物件の売却でお困りの場合は、まず事故物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。

一般の不動産会社では対応が難しいケースでも、専門業者であれば豊富な実績とノウハウを持っているため、適正価格での買取が期待できます。

複数の業者に査定を依頼し、査定価格だけでなく対応の丁寧さや実績も含めて総合的に判断してください。

適切な方法を選べば、確実に売却し、新しいスタートを切ることができます。