事故物件の特殊清掃とは？作業内容・費用相場・業者選びのポイントを解説

「事故物件の清掃はどこに頼めばいいのか」「特殊清掃の費用はどれくらいかかるのか」──所有する物件や管理物件で人が亡くなった場合、こうした疑問に直面するオーナーや遺族の方は少なくありません。

事故物件の特殊清掃は、通常の清掃では対応できない汚染や臭気を専門技術で除去する作業です。対応が遅れるほど汚染が進行し、費用が膨らむだけでなく物件価値にも大きく影響します。

この記事では、事故物件の定義から特殊清掃の作業内容、費用相場、信頼できる業者の選び方までを網羅的に解説します。初めて特殊清掃を依頼する方でも判断に迷わないよう、具体的な数字とチェックポイントをまとめましたので、ぜひ最後までご覧ください。

そもそも事故物件とは？特殊清掃が必要になるケース

「事故物件」という言葉はニュースや不動産情報サイトなどで日常的に使われますが、法的にどのような物件を指すのかを正確に理解している方は多くありません。定義を誤ると、告知義務や費用負担の判断にも影響が出ます。

ここでは、国土交通省のガイドラインをもとに事故物件の定義を整理し、特殊清掃が必要になる具体的なケースを解説します。

国土交通省ガイドラインによる事故物件の判断基準

2021年に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、事故物件（心理的瑕疵物件）の告知が必要となるケースが整理されています。

具体的には、殺人・自殺・火災による死亡など、通常の生活では起こりにくい死が発生した物件が告知の対象です。一方、老衰や病気による自然死、日常生活中の不慮の事故死（入浴中の溺死や階段からの転落死など）は、原則として告知義務の対象外とされています。

ただし、これはあくまで「告知義務」の観点からの整理であり、清掃が不要かどうかとは別の問題です。

自然死でも特殊清掃が必要になると事故物件扱いになる

自然死であっても、発見が遅れて遺体の腐敗が進行した場合は特殊清掃が必要になります。そしてガイドラインでは、自然死や不慮の事故死であっても「長期間にわたって人知れず放置されたことで、室内外に臭気・害虫等が発生し、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合」には告知が必要とされています。

つまり、孤独死のように発見が遅れたケースでは、死因にかかわらず事故物件として扱われる可能性があるのです。特殊清掃の要否が、物件の告知義務にも直結する重要なポイントです。

事故物件かどうかを自分で判断するのは危険

「臭いがそこまで強くないから大丈夫」「表面だけ拭けばきれいになる」と自己判断で対処してしまうケースがありますが、これは非常にリスクが高い行為です。

体液や血液による汚染は目に見える範囲だけでなく、床下や壁の内部にまで浸透していることが多く、表面を清掃しただけでは時間の経過とともに臭気が再発します。また、バイオハザードの観点から感染症のリスクもあるため、専門業者による現地調査を受けたうえで判断することが重要です。

事故物件の清掃を専門業者に任せるべき理由

事故物件の特殊清掃は、一般的なハウスクリーニングとはまったく性質が異なります。そのため、専門的な知識や豊富な経験を持った業者に依頼することが、一般的です。

以下で、3つの理由について具体的に解説します。

市販の消臭剤や一般清掃では対応が難しい

遺体の腐敗によって発生する臭気は、一般的な消臭剤やハウスクリーニングでは除去できません。腐敗臭の原因物質は建材の奥深くまで染み込んでいるため、オゾン脱臭機による高濃度処理や、汚染された建材そのものの撤去が必要になります。

市販の消臭スプレーで一時的に臭いが弱まったとしても、根本原因が残っている限り数日で臭気は再発します。

感染症や精神面のリスクが大きい

腐敗した体液や血液には、肝炎ウイルスやMRSAなどの病原体が含まれている可能性があります。防護服や専用マスクなしで清掃を行えば、感染症に罹患するリスクがあります。

また、精神面への影響も無視できません。遺族や物件オーナーが現場を目にすること自体が大きな心理的負担となるため、専門業者に一任することで精神的なダメージを最小限に抑えられます。

近隣トラブルや物件価値の下落につながる

特殊清掃を先延ばしにすると、臭気や害虫が近隣住戸にまで広がり、住民からのクレームや損害賠償請求に発展するおそれがあります。

さらに、汚染が長期化するほど原状回復の難易度が上がり、リフォーム費用も増大します。専門業者へ依頼することで、迅速かつ的確に対応できるため、物件の価値を守ることにもつながるのです。

事故物件の特殊清掃で行われる具体的な作業内容

特殊清掃と聞くと「部屋を掃除する」というイメージを持つ方もいますが、実際にはさまざまな専門工程が含まれます。

以下で、それぞれのステップについて詳しく解説します。

ステップ1.初期対応（消毒・害虫駆除）

特殊清掃の最初の工程では、現場全体の消毒と害虫駆除を行います。事故物件では、体液や腐敗の影響で細菌が繁殖しやすく、ハエやウジ、ゴキブリなどの害虫が発生していることも少なくありません。

これらを放置すると、作業員の健康被害や二次汚染につながる恐れがあります。そのため、専用の消毒剤や殺虫剤を用いて、室内全体の衛生環境を整えたうえで、後工程に進むことが重要です。

ステップ2.汚染物の撤去

次に、体液や血液などで汚染された物の撤去作業を行います。床材や壁紙、畳、家具などは見た目以上に汚染が進んでいることが多く、表面清掃だけでは臭いや菌を完全に除去できません。

汚染が下地材にまで浸透している場合は、フローリングの剥がしや石膏ボードの交換など、部分的な解体作業が必要になることもあります。臭いの根本原因を断つためには、徹底した撤去作業が欠かせません。

ステップ3.特殊薬剤による洗浄・除菌

汚染物を撤去した後は、特殊清掃専用の薬剤を使用して洗浄・除菌を行います。一般的な清掃用洗剤では対応できないため、体液や腐敗物に含まれる成分を分解できる専門薬剤を使用します。

床や壁、天井などに残った見えない汚染物質や細菌を除去することで、衛生環境を大きく改善します。この工程は、感染リスクの低減だけでなく、後の脱臭作業の効果を高めるうえでも重要です。

ステップ4.オゾン脱臭

事故物件特有の強い臭いを除去するために行われるのが、オゾン脱臭です。高濃度オゾン発生装置を使用し、臭気の原因となる分子そのものを分解します。

芳香剤のように臭いを覆い隠す方法とは異なり、空間全体に作用するため、壁の内部や天井裏に残った臭いにも効果が期待できます。臭いの程度によっては、数日間にわたり複数回オゾン処理を行う場合もあります。

ステップ5.最終確認・完了報告

すべての作業が完了した後は、最終確認を行います。目視によるチェックに加え、臭気測定器を用いて残存臭の有無を数値で確認するケースもあります。

臭いや衛生面に問題がなければ作業完了となり、依頼者へ完了報告が行われます。必要に応じて、作業内容の説明や、今後の換気・管理に関する注意点が伝えられることもあり、安心して次の工程へ進めます。

事故物件の特殊清掃にかかる費用の目安

特殊清掃の費用は、汚染の程度や部屋の広さ、作業内容によって大きく変動します。ここでは間取り別の料金相場と作業別の内訳、費用を抑えるコツを紹介します。

特殊清掃の料金相場一覧【間取り別】

以下は、特殊清掃業者に依頼した場合の費用目安です。

間取り	費用相場
1R・1K	約3万円〜15万円
1DK・1LDK	約8万円〜30万円
2DK・2LDK	約13万円〜50万円
3DK・3LDK	約18万円〜70万円
一軒家	約30万円〜100万円以上

※汚染の範囲や季節（夏場は腐敗が早く進行するため高額になりやすい）によって費用は変動します。

個別料金の内訳【作業内容別】

特殊清掃の見積もりは、複数の作業項目で構成されています。主な内訳は以下のとおりです。

作業項目	費用目安
初期消毒・害虫駆除	約1万円〜3万円
汚染物撤去（床材・壁紙など）	約3万円〜20万円
特殊薬剤による洗浄・除菌	約2万円〜10万円
オゾン脱臭	約3万円〜15万円
遺品整理（同時依頼の場合）	約5万円〜30万円

見積もり時に各項目の金額が明示されているかどうかは、業者の信頼性を判断するうえで重要なポイントです。

費用をできるだけ抑えるための3つのポイント

特殊清掃の費用を少しでも抑えたい場合は、以下の3点を意識しましょう。

• できるだけ早期に依頼する：時間が経つほど汚染が広がり、作業範囲や交換箇所が増えるため。早めの依頼が費用増加を防ぐポイント
• 複数業者から相見積もりを取る：料金や作業内容は業者ごとに差があるため、複数社を比較し、適正価格を見極めやすくする
• 遺品整理と同時に依頼する：一括依頼により出張費や人件費の重複を避けられ、セット割引が適用されるケースもある

特殊清掃の費用は、依頼の仕方次第で大きく変わります。状況に応じた冷静な判断が、費用と負担の軽減につながります。

信頼できる特殊清掃業者を見極めるためのチェックポイント

特殊清掃は業者によって技術力や対応範囲に大きな差があります。適切な業者を選ぶために、確認すべき4つのポイントを紹介します。

解体工事業の登録があるか

汚染された床材や壁材を撤去する作業は、建設業法上の「解体工事」に該当する場合があります。請負金額が500万円未満であれば解体工事業の登録で対応可能ですが、この登録すら持たない業者は法的に問題がある可能性があります。業者の公式サイトや見積もり書で登録番号を確認しましょう。

登録のない業者に依頼すると、工事自体が違法となり、万が一トラブルが発生した場合に責任の所在が曖昧になる恐れもあります。安心して任せるためにも、法令遵守の姿勢は必ずチェックすべきポイントです。

一般廃棄物収集運搬業の許可を取得しているか

特殊清掃で発生した廃棄物を運搬・処分するには、市区町村が発行する一般廃棄物収集運搬業許可が必要です。この許可を持たない業者が廃棄物を回収すると、廃棄物処理法に違反する可能性があります。「産業廃棄物」の許可とは異なりますので、必ず「一般廃棄物」の許可を確認してください。

無許可業者による不法投棄が発覚した場合、依頼者側も責任を問われるケースがあります。許可番号が明示されているかどうかは、信頼性を判断する重要な材料です。

特殊清掃の資格保有者が在籍し実績が豊富か

特殊清掃には法的な国家資格はありませんが、業界団体が認定する「事件現場特殊清掃士」などの民間資格があります。こうした資格の保有者が在籍している業者は、一定水準の技術と知識を備えている目安になります。

さらに、資格だけでなく実際の施工実績も重要です。年間対応件数や事例紹介が豊富な業者ほど、さまざまな現場に対応してきた経験があり、状況に応じた適切な判断が期待できます。

見積もりの内訳が明確で追加請求のリスクがないか

信頼できる業者は、作業項目ごとの単価と数量を明記した見積もり書を提示します。「作業一式○○円」とだけ記載された見積もりは、追加料金トラブルの温床です。

また、作業中に想定外の汚染が見つかった場合など、追加費用が発生する条件についても事前説明があるかを確認しましょう。書面で明確に説明してくれる業者ほど、誠実な対応が期待できます。

事故物件の特殊清掃に関するよくある質問

事故物件の特殊清掃を初めて依頼する方から多く寄せられる疑問を3つ取り上げ、それぞれ回答します。

まとめ

事故物件の特殊清掃は、通常の清掃では対応できない汚染や臭気を専門技術で除去する不可欠な作業です。自然死であっても発見が遅れれば特殊清掃が必要になり、告知義務にも影響します。

対応が遅れるほど費用は増大し、物件価値の下落にもつながるため、早期の依頼が何よりも重要です。

業者を選ぶ際は、一般廃棄物収集運搬業許可や解体工事業登録の確認に加え、見積もりの透明性と実績を必ずチェックしてください。複数社からの相見積もりを取ることで、適正価格での依頼が可能になります。

事故物件の特殊清掃でお困りの方は、まずは実績のある専門業者に無料相談を依頼し、現地調査を受けることから始めましょう。