事故物件とは？定義や告知義務から調べ方と売買の注意点を解説

「事故物件」と聞くと、漠然と怖いイメージを抱く方も多いでしょう。 実際に、どのような物件が事故物件に該当し、どんなルールで取り扱われているのか、正しく理解している方は意外と少ないかもしれません。

しかし、2021年に国土交通省がガイドラインを策定したことで、事故物件の判断基準や告知義務の範囲がある程度明確になりました。

そこでこの記事では、事故物件の定義から告知義務のルール、家賃・売買価格への影響、物件の調べ方、さらには売却・購入時の注意点まで、知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。

事故物件とは？意味と定義をわかりやすく解説

事故物件という言葉は広く使われていますが、実は法律で明確に定義されたものではありません。

ここでは、国土交通省のガイドラインや不動産業界の実務をもとに、事故物件の意味と範囲を正しく整理します。

事故物件とは心理的瑕疵がある物件のこと

事故物件とは、一般的に「心理的瑕疵（しんりてきかし）」がある物件を指します。

心理的瑕疵とは
建物の構造や設備に物理的な問題はなくても、過去に起きた出来事が原因で「ここには住みたくない」と感じさせるような欠陥のことです。

たとえば、前の入居者が室内で自殺したという事実を聞かされた場合、多くの方は入居をためらうでしょう。 このように、建物の機能そのものではなく「住み心地」に関わる心理的な問題が、事故物件の本質です。

事故物件に該当するケース・該当しないケース

国土交通省のガイドラインでは、人の死に関する告知義務の有無が整理されています。 すべての死亡が事故物件に該当するわけではなく、死因や状況によって扱いが異なります。

分類	具体例	事故物件に該当するか
自殺・他殺	室内での自殺、殺人事件	該当する
火災による死亡	室内火災での焼死	該当する
特殊清掃が必要な自然死	孤独死で発見が遅れ、遺体が腐敗したケース	該当する
自然死（病死・老衰）	持病による病死、老衰	原則として該当しない
日常生活の不慮の事故死	階段からの転倒、入浴中の溺死、誤嚥	原則として該当しない

つまり、高齢の方が自宅で病死した場合は原則として事故物件にはなりません。 ただし、自然死であっても長期間放置され特殊清掃が必要になった場合は、事故物件として扱われる点に注意が必要です。

心理的瑕疵・物理的瑕疵・法的瑕疵の違い

不動産の「瑕疵（欠陥）」には、心理的瑕疵のほかにも種類があります。

瑕疵の種類	内容	具体例
心理的瑕疵	心理的な抵抗感を生じさせる欠陥	自殺・他殺があった物件、近隣の嫌悪施設
物理的瑕疵	建物や土地の物理的な欠陥	雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下
法的瑕疵	法律上の制限や違反がある物件	建築基準法違反、再建築不可物件

事故物件は主に心理的瑕疵に分類されます。 物理的な問題は修繕で解決できますが、心理的瑕疵は感じ方に個人差があるため、判断が難しいという特徴があります。

「訳あり物件」「告知事項あり物件」との違い

事故物件と混同されやすい用語として、「訳あり物件」と「告知事項あり物件」があります。

訳あり物件
心理的瑕疵・物理的瑕疵・法的瑕疵など何らかの欠陥がある物件の総称です。 事故物件は訳あり物件の一部に含まれるイメージです。

告知事項あり物件
不動産取引において契約前に告知義務が発生する物件を指します。 事故物件だけでなく、物理的な欠陥や法的な問題がある物件も含まれるため、「告知事項あり＝事故物件」とは限りません。

ただし、物件情報に「告知事項あり」と記載されている場合は事故物件の可能性が高いため、不動産会社に詳細を確認するのがおすすめです。

事故物件とは切り離せない告知義務のルール

事故物件を売買・賃貸する際に重要になるのが「告知義務」です。 ここでは、国土交通省のガイドラインに基づいて、告知義務の内容と範囲を解説します。

国土交通省のガイドライン（2021年策定）の概要

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

ガイドライン策定前は、事故物件の判断基準が不動産会社ごとに異なっていました。 「物件内で人が亡くなったらすべて事故物件なのか」「いつまで告知すればよいのか」といった点が不明確で、取引後のトラブルが頻発していたのです。 さらに、孤独死のリスクを恐れて単身高齢者の入居を敬遠する貸主も増え、社会問題化していました。

こうした背景から、業界共通の判断基準を示すために策定されたのがこのガイドラインです。 なお、ガイドラインに法的拘束力はありませんが、宅建業者が実務で判断を行う際の基準として広く活用されています。

告知義務が必要なケースと不要なケース

ガイドラインでは、人の死について告知が必要な場合と不要な場合を以下のように整理しています。

告知対象の範囲は？

マンションなどの集合住宅では、共用部分での事故も告知義務の対象になる場合があります。

エントランスやエレベーター、共用廊下など日常的に使用する共用部分で自殺や他殺が発生した場合は告知義務の対象です。

一方、屋上やパイプスペースなど通常使用しない共用部分での事故は、原則として告知義務がないとされています。

また、同じ建物内でも隣接住戸や別の部屋で起きた事故については、基本的に告知の対象外です。 ただし、報道で大きく取り上げられた事件など社会的影響が大きい場合は、告知が推奨されることがあります。

事故物件の告知が必要な期間

告知義務の期間は、取引の種類によって異なります。

賃貸の場合
事故の発生（または発覚）からおおむね3年間が告知義務の目安です。 3年を経過した後は原則として告知不要ですが、借主から問い合わせがあった場合は回答する義務があります。

売買の場合
告知義務の期限が定められていません。 何年経過していても、事故物件であった事実を買主に告知する必要があります。

告知義務に違反した場合は、契約解除や損害賠償請求に発展するリスクがあるため、正直に告知することが最も重要な対策です。

事故物件は家賃・価格にどう影響する？

事故物件に該当すると、家賃や売買価格は通常の相場より安くなる傾向があります。 値下げは法律上の義務ではありませんが、心理的瑕疵によって需要が減少するため、実質的に値下げせざるを得ないケースがほとんどです。

以下は、死因別の価格下落率の目安です。

死因	賃貸（家賃の下落率）	売買（価格の下落率）
自然死・病死（特殊清掃あり）	約10〜20%	約5〜10%
自殺	約20〜30%	約20〜30%
他殺（殺人事件）	約30〜50%	約30〜50%
社会的影響の大きい事件	50%以上の場合も	50%以上の場合も

※上記はあくまで目安であり、物件の立地・築年数・事故の経過年数などによって大きく異なります。

家賃の安さは大きなメリットですが、精神的な負担や将来の売却が難しくなるリスクもあるため、メリット・デメリットを総合的に判断することが大切です。 また、事故物件はリフォーム済みで設備が新しくなっている場合も多く、気にならない方にとってはコストパフォーマンスの高い選択肢になり得ます。

事故物件の相場については、こちらの記事でより詳しく解説しています。

事故物件かどうかの調べ方

告知義務の期間を過ぎた物件や、情報が十分に伝わらないケースもあるため、自分でも事故物件かどうかを確認する手段を知っておくと安心です。

不動産会社に直接確認する

事故物件かどうかを知るうえで、最も確実なのは不動産会社に直接確認する方法です。「この物件に告知事項はありますか？」と明確に質問すれば、宅建業法上、事実を把握している範囲で回答する義務があります。遠慮せず、契約前に必ず確認しておきましょう。

「大島てる」で検索する

事故物件情報を地図上で確認できるのが「大島てる」です。住所を入力するだけで、過去に事件や事故があったとされる物件をチェックできます。ただしユーザー投稿型のため、情報の正確性や最新性には差がある点に注意が必要です。

物件情報の「告知事項あり」をチェックする

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトでは、備考欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と記載されていることがあります。この表記がある場合、事故や事件があった可能性が高いため、詳細を必ず不動産会社に確認しましょう。

周辺相場と比較する

同じエリア・同じ間取りの物件と比べて、家賃や価格が相場より30％以上安い場合は注意が必要です。事故物件は心理的負担を考慮して価格が下げられるケースが多いため、安さの理由を確認する視点が重要になります。

一部屋だけリフォームされていないか確認する

事故があった部屋のみ内装を一新しているケースもあります。建物全体の築年数に対して、特定の部屋だけ不自然に新しい場合は注意が必要です。内見時には壁や床、設備の新旧差を意識してチェックしましょう。

事故物件の売却・購入で失敗しないための注意点

事故物件は通常の物件と異なる点が多いため、売却・購入のいずれにおいても注意が必要です。

売却のポイントと告知義務違反のリスク

事故物件を売却する場合は、事故の事実を必ず買主に告知しなければなりません。 売買においては告知義務の期限が設けられていないため、何年前の事故であっても正直に伝える必要があります。

告知義務を怠った場合は、契約不適合責任を問われる可能性があります。 具体的には、買主から契約解除や損害賠償を請求されるリスクがあるため、隠すことは絶対に避けましょう。

売却にあたっては、事故の事実を不動産会社に正確に伝え、告知書（物件状況報告書）にきちんと記載することが最も重要です。

事故物件の売却方法をわかりやすく解説している記事も公開しておりますので、合わせてご覧ください。

事故物件を購入・賃借する際のチェックポイント

事故物件を借りる、または購入する際は、以下の点を事前に確認しておきましょう。

• 事故の内容と発生時期を不動産会社に具体的に聞く
• 特殊清掃やリフォームの実施状況を確認する
• 内見時に臭いや違和感がないかを自分の五感で確かめる
• 周辺住民が事件のことを覚えている可能性を考慮する
• 将来の売却時にも事故物件として扱われることを理解しておく

家賃や価格の安さだけで判断せず、長期的な視点で検討することが大切です。

事故物件とは？に関するよくある質問

事故物件について、多くの方が疑問に感じるポイントをQ&A形式でまとめました。

まとめ

事故物件とは、自殺や他殺、特殊清掃が必要な死が発生した心理的瑕疵のある物件のことです。 2021年に国土交通省がガイドラインを策定し、告知義務の判断基準が整理されました。

賃貸では告知期間がおおむね3年、売買では期限なしというルールを理解しておくことが重要です。 物件を借りる・購入する際は、不動産会社への確認や大島てるでの検索など、複数の方法で事前に調べるようにしましょう。

また、事故物件の売却を検討している場合は、専門の不動産会社に相談し、告知義務を適切に果たすことがトラブル防止の鍵となります。