事故物件の相続はどうすべき？売却・放棄・税金の全知識を徹底解説

親が亡くなり相続が発生したとき、遺産の中に事故物件が含まれていると知り、どう対処すべきか頭を抱えている方は少なくありません。

事故物件は通常の不動産と異なり、売却しにくい・価格が下がる・維持費だけがかさむなど、相続人にとって精神的にも経済的にも大きな負担になりがちです。しかし、正しい知識をもって判断すれば、損失を最小限に抑えたり、思わぬ形で資産を活かしたりすることも可能です。

この記事では、事故物件の相続で知っておくべき基本知識・告知義務・税金・相続放棄・売却方法までを網羅的に解説します。
「相続するか放棄するか」「売却か活用か」を判断するための具体的な基準がわかる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

事故物件の相続で押さえるべき基本知識

事故物件の相続を適切に進めるためには、まず「事故物件とは何か」を正確に理解しておく必要があります。
実は事故物件には法律上の明確な定義がなく、判断に迷うケースも多いのが実情です。

ここでは、事故物件の定義や瑕疵の種類など、相続前に知っておきたい基礎知識を整理します。

事故物件とは？定義が曖昧な理由

事故物件とは、一般的に過去に人の死が発生し、心理的な抵抗感を生じさせる不動産のことです。
殺人・自殺・孤独死などが代表的なケースですが、「事故物件」を直接定義した法律は存在しません。

定義が曖昧になる最大の理由は、心理的な影響の受け止め方が人によって大きく異なるためです。
物理的な欠陥であれば客観的な基準を設けやすいですが、「その事実を知ったら住みたくないかどうか」は個人の感覚に左右されます。

こうした背景から、2021年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
このガイドラインでは告知が必要なケースの目安が示されていますが、法的拘束力はなく、あくまで取引時の判断基準という位置づけです。

孤独死があった不動産は事故物件になるのか

結論からいうと、孤独死があった不動産は事故物件に該当する可能性があります。
ただし、すべての孤独死が事故物件になるわけではありません。

家族に看取られて亡くなった場合や、亡くなってすぐに発見された自然死は、原則として事故物件には該当しないとされています。
一方、長期間遺体が発見されず、特殊清掃やリフォームが必要になったケースでは事故物件と判断されるのが一般的です。

孤独死は高齢化社会の進展に伴い増加しており、相続の場面で問題になるケースも増えています。
被相続人と疎遠だった親族が突然相続人となり、孤独死が起きた物件の処理を迫られるという事例は珍しくありません。

心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の違い

不動産の瑕疵（欠陥）は大きく3つに分類されます。
事故物件が該当するのは「心理的瑕疵」ですが、他の瑕疵との違いを理解しておくことで、売却時や相続時の判断がしやすくなります。

瑕疵の種類	内容	具体例
心理的瑕疵	購入・居住にあたって、 心理的な抵抗感を生じさせる事実	自殺・他殺・孤独死など人の死に関する事実
物理的瑕疵	建物や土地そのものに存在する物理的な欠陥	雨漏り、シロアリ被害、土壌汚染など
法律的瑕疵	法令上の制限によって利用が制約される状態	建ぺい率超過、再建築不可、接道義務違反など

物理的瑕疵や法律的瑕疵は調査すれば発見できますが、心理的瑕疵は売主が告知しない限り買主には分からない場合がある点が大きな特徴です。
そのため、事故物件の売買では「告知義務」が特に重要なテーマとなります。

事故物件の相続における告知義務のルール

事故物件を相続して売却や賃貸に出す場合、相続人は売主として告知義務を負います。
告知義務を正しく理解しておかないと、売却後にトラブルへ発展するリスクがあります。

売主が負う告知義務の内容と範囲

告知義務とは、物件の取引判断に重要な影響を与える事実を買主・借主に伝える義務のことです。

国土交通省のガイドラインでは、告知が必要とされるケースとして以下を挙げています。

• 自殺・他殺・火災による死亡があった場合
• 自然死や不慮の事故死でも、長期間放置されて特殊清掃が行われた場合

告知義務の期間については、売買の場合は期限の定めがなく、過去の判例では数十年前の事案でも告知が必要と判断されたケースがあります。

一方、賃貸の場合はおおむね3年間が目安とされていますが、社会的影響が大きい事案ではそれ以上の期間も告知が求められます。

告知義務に違反した場合のリスク

事故物件であることを隠して取引を行うと、契約不適合責任を問われる可能性があります。
具体的には、買主から損害賠償を請求されたり、契約そのものを解除されたりするリスクがあります。

たとえ数十年前の出来事であっても、買主が「知っていれば買わなかった」と主張できれば、告知義務違反に該当する恐れがあります。
「古い話だから大丈夫だろう」と安易に判断せず、事実は必ず正直に伝えるようにしましょう。

事故物件であることが買主に判明するケース

「黙っていればバレないのでは」と考える方もいるかもしれませんが、事故物件であることが後から判明するケースは少なくありません。

• 近隣住民からの情報：殺人や自殺が起きた場合、警察や救急車の出動で近隣住民には事実が知れ渡ります
• 事故物件情報サイト：インターネット上には事故物件の情報を集めたサイトがあり、買主が事前にチェックすることがあります
• 不動産登記情報：相続登記の日付が「推定○月○日」や「年月日不詳」となっている場合、すぐに死亡が確認されなかった事情が推測されます

事故の事実を隠し通すことはほぼ不可能です。
発覚した場合のリスクを考えれば、最初から誠実に告知したうえで売却するのが賢明な選択といえます。

事故物件を相続したときの税金の扱い

事故物件を相続すると、通常の不動産と同じように税金が発生します。
「事故物件だから税金が安くなるのでは」と期待する方もいますが、原則として減額されない点に注意が必要です。

事故物件の相続税は原則として減額されない

相続税の計算に使われる不動産の評価額は、路線価方式や倍率方式といった国税庁が定めた基準に基づいて算出されます。

この基準には「事故物件かどうか」という要素は含まれていないため、事故物件であっても通常の不動産と同じ評価額で課税されるのが原則です。

また、毎年発生する固定資産税についても事故物件だからといって減額されることはありません。
つまり、市場価値は大きく下がっているのに税金は変わらないという、相続人にとって厳しい状況が生じる可能性があります。

相続税評価額が下がる可能性があるケースとは

ただし、例外的に評価額が下がるケースも存在します。
国税庁の財産評価基本通達では、「利用価値が著しく低下している宅地」について評価額を10%減額できる規定があります。

この規定が適用される典型的なケースは、騒音や日照阻害などですが、事故物件であることが取引価格に明確な悪影響を与えている場合にも適用が認められる可能性があります。
ただし、適用の可否は税務署の判断によるため、税理士など専門家に相談のうえ、客観的な証拠を揃えて主張する必要があります。

参考：国税庁「No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価」

売却後にかかる譲渡所得税と使える特例

相続した事故物件を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得は「売却価格 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算され、所有期間が5年超なら長期譲渡所得として約20%、5年以下なら短期譲渡所得として約39%の税率が適用されます。

なお、相続した不動産の売却では以下の特例が使える場合があります。

• 取得費加算の特例：相続税申告期限から3年以内に売却すれば、支払った相続税の一部を取得費に加算できる
• 空き家の3,000万円特別控除：一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる

これらの特例には期限や要件があるため、売却のタイミングを見極めることが節税のポイントになります。

事故物件の相続で売値が下がる理由と価格相場

事故物件の相続で最も大きな経済的デメリットは、不動産の市場価値が大幅に下がることです。
どの程度下がるのかは死因や物件の状態によって異なりますが、一般的な目安を把握しておくことで冷静な判断が可能になります。

死因別にみる事故物件の価格下落率の目安

事故物件の売却相場は、死因によって下落幅に差があります。
以下はあくまで目安ですが、一般的に言われている価格への影響度です。

死因の種類	仲介での価格下落率（目安）	心理的抵抗感の度合い
孤独死（特殊清掃あり）	10〜20%減	比較的低い
自殺	20〜30%減	中程度
他殺（殺人事件）	30〜50%減	非常に高い

立地条件がよい物件であれば下落幅は小さくなる傾向にありますが、もともと市場価値が低い物件の場合は買い手がつかないリスクもあります。

買い手がまったくつかないケースもある

事故の内容が社会的に大きく報道されたケースや、元々の不動産価値が低い地方の物件では、いくら値下げしても買い手が見つからないことがあります。

このような場合、所有しているだけで固定資産税や管理コストが発生し続けるため、相続人にとって大きな経済的負担となります。
さらに、自分が亡くなった後はその負担が子や孫の世代へ引き継がれてしまう点も見逃せません。

所有し続けるだけで発生する維持コスト

活用も売却もできないまま事故物件を所有し続けると、以下のような費用が継続的に発生します。

• 固定資産税：事故物件でも減額なし。毎年必ず課税される
• 建物の維持管理費：老朽化が進めば修繕費用が発生する
• 損害賠償リスク：台風や地震で建物が倒壊し、近隣に被害を与えた場合は賠償責任を負う
• 特定空家指定：自治体から特定空家に指定されると固定資産税の軽減措置が外れ、税額が最大6倍になる

こうしたリスクを総合的に考えると、活用の見込みがない場合は早期の売却が最も合理的な選択といえるでしょう。

事故物件を相続したくない場合の相続放棄と注意点

事故物件の経済的・精神的な負担を考えると、相続放棄を検討する方もいるでしょう。
しかし、相続放棄にはいくつかの重要な制約があり、安易な判断は禁物です。

相続放棄の基本ルール

相続放棄は、家庭裁判所に申述することで最初から相続人ではなかったものとみなされる制度です（民法939条）。
事故物件に関する固定資産税や管理費の支払い義務からも解放されます。

ただし、最大の注意点は「事故物件だけを放棄する」ことはできないという点です。相続放棄をすると、預貯金や他の不動産などすべての相続財産を放棄することになります。

事故物件以外にプラスの財産がある場合は、放棄が本当に得策かどうか慎重に検討する必要があります。

相続放棄の期限は3か月

相続放棄の手続きは、相続の開始を知ったときから3か月以内（熟慮期間）に行わなければなりません。
この期間を過ぎると原則として放棄は認められなくなります。

財産調査に時間がかかる場合は、家庭裁判所に熟慮期間の伸長を申し立てることも可能です。

疎遠な親族の相続で財産の全容が不明な場合は、早めに手続きを進めましょう。

相続放棄後も残る管理責任

相続放棄をしても、すぐにすべての責任から解放されるわけではありません。

2023年4月に施行された改正民法940条では、相続放棄をした者の保存義務（管理責任）について以下のように定められました。「相続放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは」保存義務を負うとされています。

この改正のポイントは、管理責任を負うのが「放棄時にその財産を実際に占有していた人」に限定された点です。つまり、被相続人と離れて暮らしていた相続人が放棄した場合、原則として管理責任は発生しません。

ただし、被相続人と同居していた場合や、事故物件を実際に管理していた場合は、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が残ります。

相続財産清算人の選任には家庭裁判所への申立てと費用が必要な点にも留意しましょう。

相続か放棄か迷うなら「限定承認」も選択肢になる

相続するか放棄するかの二択で判断がつかない場合は、「限定承認」という第三の選択肢も検討する価値があります。

限定承認とは、相続財産のプラスの範囲内でのみ負債を引き継ぐ制度です。
万が一、相続後に把握していなかった債務が見つかっても、プラスの財産を超える部分は返済義務を負いません。

事故物件以外の相続財産の内容が不明確な段階では、限定承認が安全策になることもあります。

相続した事故物件を売却する流れ

事故物件を相続したものの活用が難しい場合は、早期の売却が合理的な選択です。
売却までの流れを把握しておくことで、スムーズに手続きを進められます。

相続した事故物件を売却するまでの一般的な流れは以下の通りです。

ステップ1.相続登記を行う

相続した事故物件を売却するには、まず名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記が必要です。名義が旧所有者のままでは売買契約を結ぶことができません。

2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に手続きを行わない場合、過料が科される可能性があります。早めに法務局や司法書士へ相談すると安心です。

ステップ2.特殊清掃・残置物の撤去を行う

事故の内容によっては、通常のハウスクリーニングでは対応できないため、専門の特殊清掃業者に依頼します。体液や臭いが残っている場合は、除菌・消臭作業が不可欠です。

また、室内に家具や生活用品などの残置物がある場合は、撤去作業も併せて行います。室内環境を整えることで、査定や売却時の印象が大きく変わります。

ステップ3.不動産会社に査定を依頼する

事故物件は、一般的な不動産と評価基準が異なるため、取り扱い実績のある不動産会社に査定を依頼することが重要です。

1社だけでなく複数社に依頼することで、価格の妥当性や売却の方向性が見えてきます。事故内容やエリア特性によって価格差が出やすいため、相場感を把握する目的でも比較は欠かせません。

ステップ4.売却方法を決定する

査定結果をもとに、仲介で一般の買主を探すか、事故物件専門の買取業者に直接売却するかを選択します。仲介は高値を狙える可能性がある一方、売却までに時間がかかる傾向があります。

買取は価格が抑えられる反面、短期間で確実に売却できるのが特徴です。自身の事情や優先順位に合わせて判断しましょう。

ステップ5.売買契約を締結して引き渡す

売却方法が決まったら、事故の内容について告知義務を果たしたうえで売買契約を締結します。告知を怠ると、後から契約解除や損害賠償を求められるリスクがあります。

契約後は、残代金の決済と同時に物件の引き渡しを行い、売却手続きは完了です。不明点は事前に不動産会社へ確認しておくと安心です。

相続した事故物件を売却する方法と注意点

事故物件の売却方法は大きく「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの特徴を理解して、自分の状況に合った方法を選びましょう。

仲介

仲介とは、不動産会社に依頼し、一般の買主を探してもらう売却方法です。事故物件であっても、立地条件が良い場合や心理的瑕疵の影響が比較的軽いケースでは、仲介での売却が成立することもあります。

時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい相続人に向いている方法です。ただし、事故物件の扱いに慣れた不動産会社を選ぶことが前提となります。

買取

買取とは、事故物件を専門に扱う不動産会社や買取業者が直接物件を購入する方法です。買主を探す必要がないため、手続きがシンプルで短期間で売却できるのが特徴です。

相続後すぐに現金化したい場合や、管理や近隣対応の負担を早く解消したい相続人に向いています。物件の状態に関わらず相談しやすい点も安心材料です。

事故物件の売却で注意すべき2つの問題点

事故物件の売却では、通常の不動産取引にはない以下の問題が発生しやすくなります。

売却までに通常より費用がかかる
特殊清掃、残置物の撤去、リフォーム、土地の測量など、売却前の準備に多額の費用がかかる場合があります。
これらの費用を考慮したうえで、売却後の手取り額を試算しておくことが重要です。

近隣住民からの苦情やトラブル
事故物件を長期間放置していると、建物の老朽化や景観の悪化により近隣住民から苦情が寄せられることがあります。
また、空き家状態が続くと不法投棄や害虫の発生といった二次被害を招く恐れもあります。

こうしたトラブルを避けるためにも、早めに売却の判断を行うことが望ましいでしょう。

事故物件の相続でよくある疑問Q&A

事故物件の相続・売買に関して、多くの方が疑問に感じるポイントをQ&A形式でまとめました。

まとめ

事故物件の相続は、通常の不動産相続と比較して判断すべきことが多く、精神的にも経済的にも大きな負担を伴います。
しかし、定義や告知義務、税金、相続放棄のルールを正しく理解しておけば、最善の選択肢を見つけることは可能です。

相続するか放棄するかの判断は、事故物件だけでなく相続財産全体を見て行うことが大切です。
そのうえで、活用が難しい場合は早めに売却を検討しましょう。

事故物件の取り扱いは専門的な知識が求められるため、不動産会社・弁護士・税理士など、事故物件の相続に強い専門家に早い段階で相談することをおすすめします。