事故物件の売却方法とは？告知義務・相場・高く売るコツをわかりやすく解説

「相続した物件で過去に人が亡くなっていた——事故物件は本当に売れるのだろうか」。そんな不安から、売却を先延ばしにしてしまう方は少なくありません。誰にも相談できず、一人で悩み続けているケースも多いのが実情です。

結論からお伝えすると、事故物件でも売却は十分に可能です。ただし、告知義務のルールを正しく理解し、売却方法や相談先を適切に選ぶことが欠かせません。知識があるかないかで、最終的な売却価格に数百万円の差がつくこともあります。

本記事では、事故物件の定義を整理したうえで、死因別の売却相場・仲介と買取の比較・少しでも高く売るための具体的なコツまで網羅的に解説します。「何から始めればいいかわからない」という方でも、読み終える頃には具体的な行動ステップが見えてくるはずです。ぜひ最後までお読みください。

事故物件とは？定義と該当するケースを確認

事故物件とは、不動産取引において心理的瑕疵（しんりてきかし）の告知義務が生じる物件を指します。わかりやすく言えば「その事実を知っていたら買主が購入を躊躇するような過去がある物件」のことです。

ただし、よくある誤解として「人が亡くなった物件＝すべて事故物件」と思い込んでいる方が多くいらっしゃいます。実際にはそうではありません。国土交通省が2021年10月に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知が必要なケースと不要なケースの線引きが明確に示されています。

売却活動を始める前に、まずはご自身の物件がどちらに当てはまるのかを正しく確認しましょう。

告知が不要なケース（事故物件に該当しない）

以下に該当する場合、売主に告知義務は原則として発生しません。

• 自然死（老衰・病死）：日常生活のなかで起こり得る死亡であり、住まいの利用に心理的な支障は少ないとみなされる
• 日常生活の不慮の事故：自宅内での転倒、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など。高齢者の自宅内事故はこれに該当するケースが多い
• 隣接住戸・日常使用しない共用部分での死亡：隣室や屋上、普段立ち入らない共用スペースでの死亡は、居住空間への心理的影響が小さいとされている

これらは一般的な住まいで起こり得る範囲の事象として、買主への告知は不要とされています。「人が亡くなった＝事故物件」と早合点してしまう方も多いですが、上記のケースであれば通常の物件と同様に売却できます。

告知が必要なケース（事故物件に該当する）

一方、以下のケースでは告知義務が発生し、事故物件として扱われます。

• 自殺・他殺・事故死（日常生活の範囲を超えるもの）：放火による死亡なども含まれる
• 自然死でも特殊清掃が行われた場合：孤独死などで遺体の発見が遅れ、室内に臭気や汚損が生じたケース
• 事件性・周知性・社会的影響が大きい事案：ニュースで報道された事件や、近隣に広く知られている事案

つまり、孤独死であっても早期に発見され特殊清掃が不要だった場合は告知不要となる一方、自然死でも発見が遅れて特殊清掃が必要になれば事故物件として告知義務が生じます。

死因だけでなく「発見までの経緯」や「物件への影響」が判断の分かれ目になる点をしっかり押さえておきましょう。

事故物件の売却相場はどのくらい下がる？

事故物件の売却を検討するうえで、最も気になるのは「どのくらい値下がりするのか」ではないでしょうか。「半額以下になるのでは」と最悪のケースを想像して不安になる方も多いですが、実際には物件の条件次第で下落幅は大きく異なります。

一般的に、事故物件の売却価格は通常の物件と比べて1〜5割程度下がるとされています。

下落幅に差が出る最大の要因は「死因と状況による買主の心理的抵抗の度合い」です。自然死と殺人事件では、買主が受ける印象はまったく異なります。以下の表に、死因別のおおよその下落率をまとめました。

死因	価格下落率の目安	備考
自然死・孤独死（早期発見）	約1〜2割	特殊清掃不要なら影響は軽微
孤独死（発見遅延・特殊清掃あり）	約2〜3割	告知義務が発生するため下落幅が大きくなる
自殺	約2〜3割	方法や物件の損傷度合いにより変動
他殺（殺人事件）	約3〜5割	報道された場合はさらに下落する傾向

ただし、上記の数値はあくまで目安です。実際の売却価格は物件の立地条件・築年数・建物の状態・周辺の市場動向によっても大きく左右されます。

たとえば駅徒歩5分以内の好立地や、需要の高い都市部の物件であれば、事故物件であっても下落幅が想定より小さく済むケースもあります。反対に、郊外で需要が低いエリアでは、下落率がさらに大きくなる場合もあるため注意が必要です。

また、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」の場合は、仲介での売却相場からさらに70〜80%程度の価格になる傾向があります。たとえば通常の市場価格が3,000万円の物件の場合、事故物件としての仲介相場が2,100万円（3割減）になり、さらに買取ではそこから2割程度差し引かれて約1,680万円になるイメージです。買取を検討する際は、この二重の値引きを想定しておきましょう。

事故物件の相場については、別の記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

事故物件を売却するの方法

事故物件の売却方法は、大きく以下の方法に分けられます。

• 仲介（不動産会社を通じて買主を探す）
• 買取（不動産会社に直接売却する）

どちらが正解というわけではなく、売却にかけられる時間・希望価格・物件の状態・ご自身の心理的負担など、さまざまな要素を総合的に考慮して最適な方法を選ぶことが大切です。

それぞれの仕組みとメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

仲介

仲介は、不動産会社に販売活動を依頼し、一般の買主を市場から探してもらう方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できるため、時間がかかっても少しでも高く売りたい方に向いています。

一方で、事故物件は通常の物件より買主が見つかりにくく、売却完了まで半年〜1年以上かかることも珍しくありません。内覧時に事故の経緯を説明する必要があるほか、そもそも事故物件の取り扱い自体を断る不動産会社も存在します。

仲介を選ぶ場合は、事故物件の売買実績がある不動産会社を選定することが成否を分ける大きなポイントになります。

買取

買取は、不動産会社が買主として直接物件を購入する方法です。一般の買主を探す工程がないため、最短で数週間〜1か月程度のスピード売却が可能です。内覧対応や買主への告知説明の手間もほとんどかかりません。

売却価格は仲介と比べて70〜80%程度に下がりますが、不動産会社が特殊清掃やリフォームの費用を負担してくれるケースが多い点は大きなメリットです。また、仲介手数料がかからないため、手取り額で比較すると仲介との差が想像より縮まることもあります。早く確実に手放したい方や、遠方に住んでいて物件管理が難しい方には買取が適しています。

売却と買取の違いまとめ

項目	仲介	買取
売却価格	高め（市場相場ベース）	低め（仲介の70〜80%）
売却期間	長い（半年〜1年以上）	短い（数週間〜1か月）
手間	内覧対応・告知説明が必要	業者が一括対応
仲介手数料	あり（売買価格の3%＋6万円が上限）	なし
向いている人	時間をかけても高く売りたい人	早く確実に手放したい人

事故物件を少しでも高く売却するためのコツ

事故物件は通常の物件より売却価格が下がりやすい傾向がありますが、正しい準備と戦略次第で数十万〜数百万円単位の差が生まれることも珍しくありません。「どうせ安くなるから」と諦めてしまうのは非常にもったいないことです。

そのために押さえておきたいのが、以下のポイントです。

特殊清掃・ハウスクリーニングを査定前に行う

汚れや臭いが残った状態で査定を受けると、不動産会社はリスクを大きく見積もり、査定額を大幅に下げる傾向があります。特殊清掃の費用は物件の状態にもよりますが、数万〜数十万円程度が相場です。

ポイントは、査定を依頼する「前」に清掃を済ませておくこと。清掃後の状態で見てもらうことで、不動産会社の印象が改善し、査定額が上がるケースは珍しくありません。費用対効果の高い投資と考えましょう。

お祓い・供養を済ませておく

お祓いや供養に法的な義務はありませんが、買主の心理的な不安を和らげる効果が期待できます。「お祓い済み」という事実があるだけで、内覧時の印象が大きく変わることもあります。費用は神社やお寺への依頼で3万〜10万円程度が目安です。

お祓い済みであることを証明する写真や書面を残しておくと、売却活動の際に「ここまで丁寧に対応している売主」という安心感を買主に与えることができます。売却のプラス材料として活用しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

事故物件は通常の物件以上に、不動産会社ごとの査定額に大きな差が出やすいのが特徴です。1社だけの査定で判断すると、本来得られたはずの金額を逃してしまうリスクがあります。

最低でも3社以上に査定を依頼し、金額と対応の質を比較しましょう。その際、事故物件の売却実績が豊富な会社を優先的に選ぶのがコツです。実績のある会社はノウハウを持っているため、より適正な査定額を提示してくれる可能性が高まります。また、「事故物件買取専門」と宣伝している業者が必ずしも最も高く買い取るとは限りません。看板に惑わされず、実際の査定額と手取り額で冷静に比較することが重要です。

仲介の場合は専任媒介契約を選ぶ

仲介で売却する場合、不動産会社との間で「媒介契約」を結びます。媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類がありますが、事故物件では専任媒介または専属専任媒介がおすすめです。

事故物件はそもそも売却の難易度が高いため、不動産会社に積極的な販売活動をしてもらうことが不可欠です。一般媒介では複数社と契約できる反面、不動産会社にとっては「他社が先に成約するかもしれない」リスクがあり、営業活動に力を入れにくくなります。専任系の契約なら成約時の仲介手数料を確実に得られるため、会社のモチベーションが高まり、販売活動に本腰を入れてもらいやすくなります。

売却時期を見極める

事故が発生した直後は、事件の記憶がまだ鮮明で買主の心理的抵抗が最も強い時期です。半年〜1年程度の期間を空けることで、周辺住民の記憶が薄れるだけでなく、インターネット上の関連ニュースも検索されにくくなります。

焦って売りに出すよりも、時間を味方につけるほうが結果的に高値での売却につながることがあります。ただし、期間を空けている間も固定資産税や管理費の負担は続くため、コストと売却見込みのバランスを不動産会社と相談しながら判断しましょう。なお、期間を空けても売買における告知義務が消滅することはない点は忘れないようにしてください。

更地にして売却する選択肢も検討する

一戸建ての場合、建物を解体して更地にすることで、買主の心理的抵抗を大きく軽減できる場合があります。特に築年数が古く建物の資産価値がほぼゼロのケースでは、むしろ建物がマイナス評価となって土地価格まで引き下げてしまうこともあるため、更地にしたほうが有利に売却できる可能性もあります。

ただし、解体には数百万円単位の費用がかかるうえ、更地にしても告知義務が消えるわけではありません。自己判断で解体を進めるのではなく、まずは不動産会社に相談し、解体した場合としない場合の査定額を比較したうえで判断することをおすすめします。

事故物件の売却やその方法に関するよくある質問

ここでは、事故物件の売却を検討している方から寄せられる質問に回答しています。

まとめ

事故物件であっても、正しい知識を持ち、適切な手順を踏めば売却は十分に可能です。最も大切なのは、告知義務を正しく果たしたうえで、自分の状況に合った売却方法を選ぶことです。

仲介と買取のどちらが適しているか、売却のタイミングはいつがベストかは、物件の状態や立地条件によって異なります。特殊清掃やお祓いなどの事前準備を済ませたうえで、事故物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社に複数相談し、査定額を比較するところから始めてみてください。