事故物件の売却は仲介？買取？メリット・デメリットや進め方のコツを解説

事故物件の売却を考えたとき、多くの方が最初に悩むのが「仲介で売るべきか、それとも買取を選ぶべきか」という判断です。価格を重視すべきなのか、スピードや確実性を優先すべきなのかによって、最適な売却方法は大きく変わります。

事故物件は一般的な不動産と比べて心理的な抵抗が生じやすく、売却方法の選択を誤ると、想定以上に時間や手間がかかることもあります。一方で、事故物件の特性や市場の傾向を理解したうえで、仲介と買取それぞれの特徴を正しく比較すれば、自身の状況に合った納得感のある選択が可能です。

本記事では、「事故物件の売却は仲介と買取のどちらが適しているのか」という視点を軸に、基礎知識や相場、判断基準を整理しながら、後悔しない売却の進め方を解説します。

【結論】事故物件の売却は仲介と買取どちらがいい？

事故物件の売却で仲介と買取のどちらが適しているかは、「何を優先したいか」によって結論が変わります。

価格をできるだけ重視したい場合や、売却までに時間をかけられる状況であれば、仲介による売却が向いています。一方、早期に手放したい、売却後のトラブルを避けたい、精神的な負担を減らしたいと考える場合には、買取を選ぶ方が現実的です。

事故物件は一般的な不動産とは条件が異なるため、自身の状況と目的を整理したうえで、最適な方法を選ぶことが後悔しない売却につながります。

仲介と買取の違い【比較表】

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い可能性	市場価格より低めになりやすい
売却スピード	数か月以上かかる場合あり	短期間で完了しやすい
内覧対応	必要	原則不要
トラブルリスク	告知内容次第で残る	比較的低い
それぞれの解説	仲介の特徴を詳しく見る	買取の特徴を詳しく見る

事故物件の売却前に知っておきたい基礎知識

事故物件の売却を進めるうえで、最初に理解しておきたいのが「事故物件とはどのような不動産を指すのか」「売却時にどのような義務や注意点が生じるのか」という点です。これらを十分に理解しないまま売却活動を始めてしまうと、売却後にトラブルへ発展する可能性も否定できません。

ここでは、事故物件の定義と、売却時に重要となる告知義務の基本について整理します。

「事故物件」の定義

事故物件とは、過去に物件内で人が亡くなった事実があり、購入者や借主に心理的な抵抗感を与える可能性がある不動産を指します。

代表的なケースは以下のとおりです。

• 自殺・他殺
• 孤独死
• 事故死・自然死

一般的に、自殺や他殺は心理的影響が大きく、売却価格の下落や売却期間の長期化につながりやすい傾向があります。一方、孤独死や自然死であっても、発見が遅れて室内の汚損が進み、特殊清掃が必要になった場合は事故物件として扱われることがあります。

また、事故物件には次の2つの瑕疵の考え方があります。

種類	内容
心理的瑕疵	不安感・抵抗感など精神的な影響
物理的瑕疵	汚損・破損・設備不良など目に見える欠陥

売却時には、どの瑕疵に該当するのかを整理し、適切に説明することが重要です。

事故物件の売却における告知義務の基本

事故物件を売却する際には、原則として告知義務が発生します。国土交通省のガイドラインでは、買主が購入判断を行ううえで重要となる事実については、告知すべきとされています。

売買の場合、以下のような内容を正確に伝える必要があります。

• 事故が発生した時期
• 亡くなった経緯（自殺・孤独死など）
• 物件内で起きた事実の概要

賃貸では一定期間が経過すると告知不要とされるケースもありますが、売買には明確な年数制限がありません。そのため、「自分が把握している事実はすべて伝える」という姿勢が重要です。

告知を怠ると、売却後に契約不適合責任を問われるリスクもあります。判断に迷う場合は、不動産会社と相談しながら慎重に対応することが、トラブル防止につながります。

参考：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件の売却の相場はどのくらい下がる？

事故物件を売却する際、多くの方が最も気にするのが価格への影響です。事故物件だからといって必ず大幅に値下がりするわけではありませんが、一般的な不動産と比べると価格が下がりやすい傾向はあります。

下落幅は一律ではなく、事故の内容や立地条件、築年数、事故からの経過年数などによって大きく変わります。

事故物件の売却価格が下がる理由

事故物件の売却価格が下がる主な理由は、購入者が感じる心理的な抵抗です。同じ条件や価格帯の物件が複数ある場合、多くの人は心理的な負担が少ない物件を選びます。その結果、事故物件は購入候補から外されやすくなり、需要が限定される傾向があります。

さらに、購入検討層が限られることで競争が起きにくくなり、価格交渉において売主が不利になりやすい点も、価格下落の要因として挙げられます。

事故内容別の事故物件の売却価格の目安

事故の内容によって、売却価格への影響度は異なります。自殺や他殺があった物件では、心理的影響が大きいため、市場価格から2〜5割程度下がるケースも見られます。

一方、孤独死や自然死の場合は、比較的影響が小さく、1〜2割程度の下落にとどまることもあります。ただし、発見までの期間や室内の状態、清掃や修繕の有無によって評価は大きく変わります。

事故物件の相場については、こちらの記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

仲介による事故物件の売却

仲介による事故物件の売却は、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探す方法です。
ここでは、仲介の特徴とメリット・デメリットを整理しながら解説します。

仲介で事故物件を売却する仕組み

仲介では、不動産会社が売主の代理として物件情報を市場に公開し、購入希望者を募ります。ポータルサイトへの掲載や既存顧客への紹介などを通じて買主を探し、反響があれば内覧対応や条件交渉を行い、最終的に売買契約へと進みます。

通常物件との大きな違いは、事故内容の告知や、購入希望者への丁寧な説明が必須となる点です。事故の種類や発生時期、清掃や修繕の状況などを正確に伝える必要があり、説明が不十分だと契約後のトラブルにつながる恐れがあります。

そのため、事故物件の取り扱い経験が豊富で、説明や交渉に慣れている不動産会社を選ぶことが、結果的にスムーズな売却につながります。

仲介による事故物件の売却のメリット

仲介による売却には、価格面を中心としたメリットがあります。

市場価格に近い金額で売却できる可能性がある

仲介では、不動産市場に物件を公開し、購入希望者を募るため、条件が合えば市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。事故物件であっても、立地条件や築年数、事故内容によっては需要が見込めるケースもあり、価格を重視したい場合には大きなメリットとなります。

時間をかけて買主を探せる状況であれば、買取よりも高値での売却が期待できる点が特徴です。

価格交渉によって条件を調整できる

仲介では、購入希望者との価格交渉を行いながら条件を詰めていくことができます。値下げだけでなく、引き渡し時期や付帯条件などを含めた調整が可能なため、柔軟な売却を進めやすい点もメリットです。

不動産会社が間に入ることで、直接交渉による負担を軽減できる点も安心材料といえるでしょう。

仲介による事故物件の売却のデメリット

一方で、仲介には事故物件特有のデメリットも存在します。売却を進める前に、リスクや負担を理解しておくことが重要です。

売却までに時間がかかりやすい

事故物件は心理的な抵抗から購入検討者が限られやすく、通常の物件に比べて売却までに時間がかかる傾向があります。内覧が入らない、価格調整を繰り返すといったケースも少なくなく、売却期間が長期化する可能性があります。

早期売却を希望する場合には、大きなデメリットとなることもあります。

告知義務に関するトラブルが生じる可能性

仲介での売却では、告知内容を巡ってトラブルが発生するリスクがあります。告知の仕方や説明不足によって、売却後に契約不適合責任を問われるケースも考えられます。

そのため、事故内容については不動産会社と十分に打ち合わせを行い、正確かつ誠実に伝える姿勢が求められます。

買取による事故物件の売却

買取による事故物件の売却とは、不動産会社が一般の購入希望者を探す「仲介」とは異なり、不動産会社自身が買主となって物件を直接買い取る方法です。
ここでは、買取の特徴とメリット・デメリットを整理しながら解説します。

買取で事故物件を売却する仕組み

買取では、まず不動産会社が物件の状況を確認し、事故内容や立地、建物の状態などを踏まえて査定を行います。提示された買取価格や条件に売主が納得すれば、売買契約を締結し、引き渡しへと進みます。買主は不動産会社自身となるため、一般の購入希望者を募る必要はなく、内覧対応や広告活動も原則として不要です。

事故物件の場合、買取業者は再販や賃貸、リノベーションなどを前提に価格を算出します。事故による心理的瑕疵や将来的な再販リスクを織り込んだ現実的な金額が提示される一方で、契約までの流れが非常にスムーズである点が特徴です。売却までの手続きを簡略化したい方にとっては、大きなメリットといえるでしょう。

買取による事故物件の売却のメリット

買取による事故物件の売却には、仲介にはない分かりやすいメリットがあります。特に「早く確実に売りたい」「売却後の不安を減らしたい」と考える方にとっては、精神的・実務的な負担を軽減できる点が特徴です。

売却までのスピードが早い

買取による事故物件の売却では、不動産会社が直接買主となるため、購入希望者を探す期間が不要です。広告掲載や内覧対応、価格交渉といった工程を省けることから、査定から契約、引き渡しまでが数週間程度で完了するケースも珍しくありません。

相続や転居などで早期に手放したい事情がある場合や、長期間売れ残る不安を避けたい場合には、大きな安心材料となります。

売却後のトラブルリスクを抑えやすい

買取では、契約不適合責任が免除または軽減される条件で契約されることが多く、売却後のトラブルが発生しにくい点がメリットです。告知内容を巡る認識違いや、引き渡し後のクレームにつながりにくいため、精神的な負担を抑えながら売却を進められます。

内覧対応や細かな価格交渉が不要な点も、売主にとって安心できるポイントです。

買取による事故物件の売却のデメリット

一方で、買取には注意すべきデメリットも存在します。スピードや安心感と引き換えに、価格面で妥協が必要になるケースが多いため、事前に理解しておくことが重要です。

仲介に比べて売却価格が下がりやすい

買取では、不動産会社が再販時のリスクや修繕・清掃コスト、一定期間の保有費用などを見込んだうえで価格を設定します。そのため、仲介で市場に出した場合と比べて、売却価格が低くなりやすい傾向があります。

価格を最優先したい場合には、買取が必ずしも最適とは限らないため、スピードとのバランスを考えて判断することが重要です。

価格の根拠が分かりにくい

買取による事故物件の売却では、提示される価格の算出根拠が売主側から見えにくい点がデメリットとなることがあります。買取価格には、再販時のリスクや修繕・清掃費用、一定期間の保有コストなどがまとめて織り込まれているため、「なぜこの金額になるのか」が分かりづらいと感じるケースも少なくありません。

納得感を持って売却するためには、査定時に価格の考え方や前提条件をしっかり説明してくれる業者を選ぶことが重要です。

事故物件の売却を少しでも有利に進めるコツ

事故物件の売却では、事前の準備や進め方によって結果が大きく変わります。仲介・買取のいずれを選ぶ場合でも、共通して意識しておきたいポイントがあります。

売却前に清掃・特殊清掃を行う

室内の第一印象は、購入希望者や買取業者の評価に直結します。事故物件の場合、室内に対する心理的なハードルが高くなりやすいため、通常の清掃に加えて、必要に応じた特殊清掃を行うことが重要です。汚れや臭い、痕跡が残っていると、それだけで評価が下がり、売却価格や条件に影響することがあります。

特に買取査定では、室内の状態がそのまま価格に反映されるケースも少なくありません。可能な範囲で室内を整え、清潔感を持たせることで、業者側に与える印象が改善され、結果的に条件面で有利に働くことも期待できます。

リフォームは必要なものだけ行う

事故物件だからといって、大規模なリフォームが必須になるわけではありません。過度なリフォームは費用がかさみ、売却価格で回収できない可能性が高くなります。そのため、壁紙の張り替えや簡単な補修など、最低限必要な修繕にとどめるのが現実的です。

どこまで手を入れるべきか判断に迷う場合は、不動産会社に相談しながら進めると安心です。売却方法やターゲットに応じて、リフォームが不要な場合も多いため、費用対効果を意識した判断が重要になります。

複数社に査定を依頼する

事故物件の査定額は、不動産会社によって大きく差が出ることがあります。会社ごとに再販ルートやリスクの捉え方が異なるため、提示される条件にも幅が出やすいのが特徴です。

複数社に査定を依頼し、価格だけでなく契約条件や対応姿勢、説明の分かりやすさなども比較することで、納得のいく売却先を選びやすくなります。

事故物件の売却を専門業者へ相談するメリットとポイント

事故物件の売却では、通常の不動産売却以上に専門的な知識と経験が求められます。事故内容に応じた告知の判断や、価格設定、買主との調整など、対応を誤るとトラブルにつながる可能性があります。そのため、事故物件の取り扱いに慣れた不動産会社へ相談することが重要です。

事故物件に強い不動産会社へ相談するメリット

事故物件の売却に関する実績がある不動産会社に相談する主なメリットは、以下です。

• 事故内容を踏まえた適切な価格提案を受けられる
• 告知義務や説明方法について具体的な助言がある
• 売却後のトラブルを想定した対応が期待できる

このように、豊富な取引実績や独自の再販ルートを持つ業者であれば、一般的な相場だけに頼らず、市場の需要や事故内容に応じた判断が可能です。また、告知内容や説明方法についても具体的なアドバイスを受けられるため、売却後のトラブルを防ぎやすい点も大きなメリットです。

専門業者に相談することで、条件面だけでなく精神的な負担も軽減しながら売却を進めやすくなります。

業者を選ぶ際のポイント

事故物件の売却では、どの不動産会社に依頼するかが結果を大きく左右します。査定額の高さだけで判断せず、対応の姿勢や説明の分かりやすさを重視することが重要です。

そのためにも業者選びの際は、次の点を確認しましょう。

• 査定価格の根拠を分かりやすく説明してくれるか
• 事故内容や想定リスクを包み隠さず伝えてくれるか
• 売却後を見据えたアドバイスがあるか

特に事故物件の場合、リスクや注意点をどこまで正直に説明してくれるかが、信頼できる業者かどうかを見極めるポイントになります。

不利な点も含めて説明してくれる業者を選ぶことで、納得感のある売却につながります。

事故物件の売却に関するよくある質問（FAQ）

ここでは、事故物件の売却に関するよくある質問について紹介します。

まとめ｜事故物件の売却で後悔しないために

事故物件の売却では、「仲介か買取か」という選択が結果を大きく左右します。

価格を重視するのか、スピードや確実性を優先するのかによって、選ぶべき売却方法は異なります。そのため、まずは自身が何を優先したいのかを整理することが重要です。

基礎知識や相場を理解し、それぞれの売却方法の特徴を比較したうえで判断することで、不要な遠回りを避けやすくなります。また、事故物件の売却は専門性が高いため、経験豊富な不動産会社や専門業者の力を借りながら進めることが、後悔のない売却につながります。