事故物件のアパートとは？告知義務から家賃相場・見分け方を解説

「事故物件のアパート」と聞くと、なんとなく怖いイメージを持つ方が多いかもしれません。
しかし実際には、家賃が大幅に安くなるなどのメリットがあり、あえて選ぶ人も増えています。

一方、大家の立場では「入居者が亡くなった場合にどう対応すればいいのか」「家賃はどれくらい下げる必要があるのか」といった切実な悩みもあるでしょう。

この記事では、事故物件のアパートの定義や告知義務のルール、家賃相場、住むメリット・デメリット、大家向けの対処法までわかりやすく解説します。
正しい知識を身につけて、冷静に判断するための材料としてお役立てください。

事故物件のアパートとは

事故物件のアパートとは、過去に入居者の死亡事故が起きた賃貸アパートのことです。ただし、すべての死亡が事故物件に該当するわけではありません。

ここでは事故物件の基本的な定義と判断基準を確認しましょう。

事故物件の定義と4つの瑕疵の種類

不動産における瑕疵（かし）とは、物件が持つ欠陥や問題点のことです。
瑕疵には以下の4種類があり、事故物件は主に「心理的瑕疵」に分類されます。

• 心理的瑕疵：自殺・他殺・孤独死など、住む人に心理的な抵抗感を与える事実があること
• 物理的瑕疵：雨漏り・シロアリ被害・耐震性の不足など、建物そのものの欠陥
• 法律的瑕疵：建築基準法違反や再建築不可など、法的な制限があること
• 環境的瑕疵：近隣に嫌悪施設（騒音・悪臭の原因）があること

つまり事故物件とは、心理的瑕疵のある物件を指す言葉です。
物理的な損傷があっても、人の死亡がなければ事故物件とは呼びません。

事故物件に該当するケース・しないケース

人が亡くなった賃貸アパートが、すべて事故物件になるわけではありません。
以下のように、死因によって事故物件に該当するかどうかが変わります。

死因の種類	事故物件に該当するか	具体例
自殺	該当する	室内での首つり・服毒など
他殺	該当する	殺人事件が発生した部屋
火災による死亡	該当する	放火や失火で人が亡くなったケース
長期間発見されなかった孤独死	該当する	特殊清掃が必要になった場合
自然死（老衰・病死）	原則として該当しない	高齢者の自宅での病死など
不慮の事故死	原則として該当しない	入浴中の溺死・転倒による死亡など

ただし、自然死や不慮の事故死であっても、遺体が長期間放置されて特殊清掃が行われた場合は事故物件として扱われます。

孤独死が事故物件になるかどうかの判断基準については、別記事で詳しく解説しています。

国土交通省ガイドライン（2021年）の概要

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知の基準が初めて明文化されました。

ただし、このガイドラインは法律ではなく、あくまで業界の指針です。

個別の事情によって判断が変わることもあるため、不安な場合は専門家への相談をおすすめします。

事故物件のアパートにおける告知義務

事故物件の賃貸アパートでは、入居希望者に対して過去の事実を伝える「告知義務」が発生します。
告知のルールを正しく理解しておくことは、入居者・大家の双方にとって重要です。

賃貸における告知義務の期間と内容

事故物件を賃貸として貸し出す場合、国土交通省のガイドラインでは、告知義務の期間は「事案の発生からおおむね3年間」とされています。この期間内に入居者を募集する場合は、事故があった事実を事前に伝える必要があります。告知すべき内容は必要最低限とされており、プライバシーに配慮することも重要です。

告知が必要な主な項目

• 事故が発生した時期
• 事故が起きた場所（部屋・共用部など）
• 死因の概要

なお、売買の場合は期間の定めがなく、把握している情報はすべて告知する義務があるため、賃貸と売買の違いには注意が必要です。

共用部・隣室の事故の取り扱い

事故物件の告知義務は、必ずしも居室内の事故だけに限られません。ガイドラインでは、エレベーターや廊下、階段などの共用部で人が亡くなった場合も、入居判断に影響を与える可能性があるとして、告知の対象とされています。

一方で、隣室や上下階で発生した事故については、原則として告知義務はありません。ただし、入居希望者から質問を受けた場合には、事実を隠さず誠実に回答する必要があります。

判断に迷いやすいケースでは、不動産会社と事前に対応方針を確認しておくことがトラブル防止につながります。

告知義務違反のリスク

事故物件であることを告知せずに賃貸した場合、後から事実が判明すると深刻なトラブルに発展する可能性があります。入居者から契約解除を求められたり、損害賠償請求を受けたりするケースも少なくありません。

「告知すると入居者が見つからない」という不安はありますが、隠した場合のリスクはそれ以上に大きいといえます。

事実を伝えたうえで、家賃設定を見直したりリフォームや清掃による印象改善を行ったりするといった工夫で対応するほうが現実的です。長期的には、正直な対応が大家自身を守る結果につながります。

事故物件のアパートにおける家賃相場

事故物件の賃貸アパートでは、一般的な相場よりも家賃が安く設定される傾向にあります。

どの程度安くなるかは死因や物件の状態によって異なりますが、おおよその目安を把握しておくと判断材料になるでしょう。

死因別の家賃下落率

事故物件の家賃は、死因の種類によって下落率が大きく変わります。

以下はあくまで一般的な目安であり、物件の立地や築年数、事案の内容によっても変動するため参考程度にご確認ください。

死因の種類	家賃の下落率の目安
自然死（発見が早い場合）	ほぼ影響なし〜10%程度
孤独死（特殊清掃あり）	10〜20%程度
自殺	20〜30%程度
他殺・殺人事件	30〜50%程度

他殺の場合は報道やネットでの拡散もあり、下落幅が大きくなる傾向にあるでしょう。
事件から時間が経つにつれて下落率は緩和されるものの、完全に元の家賃に戻ることはほとんどありません。

売却時の価格も含めた事故物件の相場の全体像は別記事でまとめています。

更新時の家賃変動に注意

事故物件として安い家賃で契約できたとしても、契約更新のタイミングで家賃が引き上げられるケースがある点に注意が必要です。

入居時から数年が経過すると、大家が「事故物件としての値下げはもう不要」と判断することがあるためです。
特に、ガイドラインの告知期間である3年を過ぎた頃に値上げされる事例が多く見られます。

契約前に更新時の家賃条件についても確認しておくと安心でしょう。

事故物件のアパートに住むメリット

事故物件の賃貸アパートには、ネガティブなイメージだけでなく入居者にとっての明確なメリットもあります。

以下の4つのポイントを知っておくと、物件選びの幅が広がるでしょう。

家賃の安さとコストパフォーマンス

事故物件の賃貸アパート最大のメリットは、家賃の安さです。
相場から20〜50%ほど安く設定されることが多く、同じ予算でより広い部屋や好条件の物件を借りられる可能性があります。

たとえば、通常家賃8万円の物件が事故物件として5〜6万円で募集されるケースも珍しくありません。
特に都心部では、通常なら手が届かないエリアの物件にも手が届くことがあり、コストパフォーマンスを重視する方には大きな魅力でしょう。

リフォーム済みの綺麗な内装

事故物件の賃貸アパートは、事案の発生後に特殊清掃やリフォームが行われるのが一般的です。そのため、入居時には壁紙・フローリング・水回りなどが新品に交換されていることも珍しくありません。

築年数が古い物件であっても、室内は新築のように綺麗な状態で入居できる場合があります。

好立地・好条件の掘り出し物件

駅近・角部屋・最上階など、本来は人気が高く空室が出にくい条件の物件でも、事故物件であれば空きが出ることがあります。普段なら競争率が高くて借りられないような物件に出会えるチャンスがある点は、事故物件ならではのメリットです。

UR・公営住宅の家賃割引制度

UR賃貸住宅（独立行政法人都市再生機構）では、事故物件に該当する住戸を「特別募集住宅」として通常よりも大幅に割引した家賃で提供しています。割引率は物件によって異なりますが、家賃が半額程度になるケースもあります。

民間の賃貸と比べて契約条件が明確で、保証人が不要な点もURの特徴です。
費用を抑えたい方は、UR賃貸の特別募集住宅もあわせてチェックしてみてください。

事故物件のアパートに住むデメリット

メリットがある一方で、事故物件の賃貸アパートに住むことにはリスクやデメリットもあります。

契約前に以下の点を十分に理解しておきましょう。

心理的ストレス

事故物件に住むうえで最も大きなデメリットは、心理的な負担です。
入居時は気にしていなくても、夜間に物音がしたときや一人でいるときに不安を感じるケースがあります。

特に事件性のある物件では、精神的なストレスが日常生活に影響を及ぼすこともあるため、自分の性格や感じ方をよく考えてから判断しましょう。

臭い・痕跡が残る可能性

特殊清掃やリフォームが行われていても、完全に臭いや痕跡が除去しきれないケースがまれにあります。
特に孤独死で遺体の発見が遅れた場合は、床下や壁の内部まで体液が染み込んでいることがあり、表面的なリフォームだけでは対処できないこともあるのです。

内見の際に臭いを確認したり、リフォームの範囲について不動産会社に質問したりすることで、入居後のトラブルを防げるでしょう。

ネット上での情報拡散

事故物件の情報は、「大島てる」などの事故物件情報サイトやSNSを通じて広く拡散される場合があります。
一度ネット上に情報が掲載されると、削除されずに残り続けるのが一般的です。

友人や知人に住所を伝えた際に事故物件であることが知られる可能性があることは、あらかじめ理解しておく必要があるでしょう。

アパートで事故があった際に大家がすべき対応

所有する賃貸アパートが事故物件になってしまった場合、大家としてどのように対応すべきかを解説します。
適切な初動と長期的な戦略の両方が重要です。

初動対応と特殊清掃の手配

入居者の死亡が判明したら、まず警察へ連絡し、現場の確認と検証が終わるまで室内に立ち入らないようにしましょう。その後、遺体の引き取りについて親族や身元引受人に連絡を取ります。

警察の処理が完了したら、特殊清掃業者に依頼して室内の清掃と消臭を行います。特殊清掃の費用は作業内容によって異なりますが、一般的に数万円〜数十万円が相場です。

清掃後には、必要に応じて壁紙やフローリングの張り替えなどのリフォーム工事も検討しましょう。

家賃見直しとリフォームによる空室対策

事故物件になった部屋は、従来の家賃では入居者が見つかりにくくなります。死因や事案の内容に応じて家賃を20〜50%程度引き下げたうえで、入居者を募集するのが一般的です。

室内を全面的にリフォームすることで心理的な抵抗感を軽減し、入居率の回復を図る方法もあります。フリーレント（一定期間の家賃無料）を設定して募集する大家も少なくありません。

損害賠償請求の可否と判断基準

入居者が自殺した場合は、遺族や連帯保証人に対して損害賠償を請求できる可能性があります。請求の対象となるのは、原状回復費用（特殊清掃・リフォーム費用）や家賃の減収分などです。

ただし、自然死や孤独死の場合は、入居者の故意や過失が認められないため、損害賠償請求は困難でしょう。また、他殺の場合は入居者自身に責任がないため、遺族への請求は認められないのが一般的です。

損害賠償の可否はケースバイケースであり、請求を検討する際は弁護士への相談をおすすめします。

事故物件のアパートは売却も選択肢になる

事故物件になった賃貸アパートの賃貸経営が難しいと感じた場合、売却を視野に入れることも有効な選択肢です。
無理に賃貸を続けるよりも、早めに手放すほうが結果的に損失を抑えられるケースもあります。

賃貸経営を続けるリスクと売却の比較

事故物件の賃貸アパートを賃貸で保有し続けると、空室の長期化や家賃の大幅な引き下げにより収益が悪化する恐れがあります。さらに、固定資産税や管理費などのランニングコストは空室でも発生し続けるため、持っているだけで赤字になることも珍しくありません。

売却すれば、こうした負担から解放されるだけでなく、得た資金を別の投資に回すこともできます。

訳あり物件専門の買取業者を活用するメリット

事故物件の賃貸アパートは通常の不動産仲介では買い手が見つかりにくいのが実情です。一般の買主は心理的瑕疵を嫌うため、他の賃貸オーナーに売却するのも難しいでしょう。

こうした場合に検討したいのが、訳あり物件を専門に扱う買取業者です。
専門業者はリフォームや再販売のノウハウを持っているため、事故物件であっても適正な価格で買い取ってくれる可能性があります。

実績のある不動産への依頼でスムーズな取引も可能に

買取業者に依頼する場合の一般的な流れは、査定依頼→現地調査→買取価格の提示→契約・引き渡しです。

仲介での売却と異なり、買い手を探す必要がないため、早ければ1か月程度で売却が完了するケースもあります。
仲介手数料が不要な点も、買取を選ぶメリットの一つでしょう。

複数の業者に査定を依頼して比較することで、より有利な条件での売却が期待できます。

事故物件のアパートに関するよくある質問

事故物件の賃貸アパートについて、多くの方が疑問に感じるポイントをQ&A形式でまとめました。

まとめ

事故物件の賃貸アパートは、入居者にとっては家賃を抑えられるメリットがある一方、心理的なストレスや情報拡散のリスクも伴います。大家にとっては、告知義務の遵守や家賃設定の見直し、場合によっては売却の検討も必要です。

いずれの立場であっても、国土交通省のガイドラインや相場感を正しく理解し、感情ではなく事実に基づいて判断することが大切です。

不安がある場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しながら、最善の選択をしてください。