実家売却は何から始める？手順・費用・節税特例をまとめて解説

親の高齢化や相続をきっかけに、「実家をどうすべきか」と悩む方は年々増えています。「放置しているが固定資産税がかかり続けている」「いざ売却しようとしたら手続きが複雑で何から始めればいいかわからない」——そうしたお悩みは非常に多いのが現状です。

本記事では、実家売却の基本的な流れから、相続前・相続後それぞれのタイミングの違い、かかる費用・税金、節税ができる特例、さらに事故物件など売却が難しいケースへの対処法まで網羅的に解説します。

これから実家売却を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。

実家は売却すべき？

今後も住む・活用する予定がないなら、早めの売却をおすすめします。

放置するほどコストがかさみ、資産価値も下落していきます。まずは放置リスクを整理しましょう。

空き家放置で発生する3つのコスト

実家が空き家になっても、所有しているだけでさまざまなコストが発生し続けます。主なものは以下の3つです。

固定資産税・都市計画税
不動産を所有している限り、毎年必ず課税されます。住んでいない実家であっても例外なく発生します。
さらに、空き家が「特定空き家」に認定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。

老朽化による修繕費
人が住んでいない家は劣化が早く進みます。雨漏りや外壁の崩れ、害虫・害獣の発生などが起きやすく、放置期間が長くなるほど修繕費が高額になります。
万が一、老朽化した建物が倒壊して近隣に被害が出た場合、損害賠償責任を問われるリスクもあります。

管理委託費（遠方の場合）
実家が遠方にある場合、自身での管理が難しく、管理会社に定期巡回・清掃・通気などを依頼するケースがあります。月額5,000〜1万5,000円程度の費用が継続的にかかります。

売却・賃貸・空き家維持を比較

実家の活用方法は大きく「売却」「賃貸」「空き家のまま維持」の3つがあります。それぞれの特徴を整理しておきましょう。

選択肢	メリット	デメリット
売却	まとまった現金が得られる 維持費・管理の手間がなくなる	一度売ると取り戻せない 感情的なハードルが高い
賃貸	家賃収入が得られる 実家を手放さずに済む	入居者が見つからないリスクあり リフォーム費用がかかる場合あり
空き家維持	将来的な選択肢を残せる	固定費が発生し続ける 老朽化・資産価値の低下が進む

今後の活用予定がないのであれば、維持コストと資産価値の低下を考慮すると、早期売却が最も合理的な選択といえます。

実家売却のベストタイミングはいつ？

実家の売却タイミングは「親の生前」か「相続後」かで、税金・手続きの複雑さが大きく変わります。それぞれの特徴を把握したうえで最適なタイミングを判断しましょう。

生前売却のメリット・デメリット

親が健在のうちに実家を売却する「生前売却」には、税制面や手続き面でのメリットがあります。

相続後に売却するメリット・デメリット

親が亡くなった後に実家を相続して売却する方法は、実際によく選ばれるタイミングです。

「生前 vs 相続後」どちらが得か比較まとめ

どちらが有利かはケースバイケースですが、判断軸を以下の表で整理します。税金面の判断は専門家への相談もあわせて検討しましょう。

比較項目	生前売却	相続後売却
使える主な特例	居住用財産の3,000万円特別控除	相続空き家の3,000万円特別控除・取得費加算の特例
相続税への影響	現金化により評価額が上がる可能性あり	不動産のまま相続で評価額を抑えられる場合あり
手続きの複雑さ	比較的シンプル（親が売主）	相続登記・遺産分割協議が必要
トラブルリスク	低い（親の意向を直接確認可能）	相続人間で意見が割れる可能性あり
おすすめのケース	売却益が大きい場合 相続人が少ない場合	相続税が発生する場合 築古物件の場合

実家売却の方法

実家の売却方法は大きく3種類あります。それぞれメリット・デメリットが異なるため、実家の状況や売却において何を優先するかに合わせて最適な方法を選びましょう。

売却方法	売却価格	売却までの期間	手間・負担	向いているケース
仲介売却	市場価格（高い）	3〜6ヶ月程度	内覧対応など中程度	できるだけ高く売りたい場合
買取	市場価格の70〜80%程度	数日〜数週間	少ない	早期売却・築古・事故物件など
個人間売買	当事者間で交渉	交渉次第	書類作成など多い	信頼できる相手への売却

仲介売却

不動産会社が売主の代わりに買主を探す、最も一般的な売却方法です。市場に広く物件情報を公開するため、適正な市場価格での売却が期待できます。実家売却において、手元に残るお金を最大化したい場合は仲介売却が基本の選択肢です。

ただし、買主が見つかるまでに3〜6ヶ月程度かかるのが一般的で、物件の状態・立地によってはさらに長期化する場合もあります。売却活動中は内覧対応や不動産会社とのやり取りなど、一定の手間も生じます。

買取

不動産会社が直接物件を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、最短数日〜数週間での現金化が可能です。内覧対応や売却活動の手間もなく、手続きがシンプルに進む点が魅力です。

デメリットは売却価格が市場価格の70〜80%程度になりやすいことです。ただし、築古・地方・事故物件など仲介では売りにくい物件の場合や、相続手続きを早期に完結させたい場合には、買取が現実的かつ有効な選択肢となります。

個人間売買

不動産会社を介さず、売主と買主が直接取引する方法です。仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税）が不要になる点はメリットですが、リスクも多く注意が必要です。

契約書の作成・住宅ローンの審査・契約不適合責任の取り決めなど、専門知識が必要な場面が多く、トラブルに発展しやすいのが実情です。個人間売買を検討する場合は、司法書士や弁護士などの専門家のサポートを必ず受けましょう。

実家売却の手順・流れ【相続後に売却したケース】

相続後に実家を売却する場合は、通常の不動産売却よりも手続きが多くなります。全体の流れをあらかじめ把握しておくことで、スムーズに進められます。

1. STEP

   遺産分割協議を行う

   まず相続人全員で実家を誰が相続するかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。遺言書がある場合はその内容に従います。複数人の共同名義になると、売却時に全員の同意が必要になるため注意が必要です。

2. STEP

   相続登記（名義変更）を行う

   親名義のままでは売却できないため、法務局で相続登記を行い、名義を相続人に変更します。2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。なお、2024年4月1日以前に発生した相続分も対象で、2027年3月31日までに登記が必要です。

3. STEP

   不動産会社に査定を依頼する

   実家の売却価格の目安を把握するため、不動産会社に査定を依頼します。1社だけでなく、複数社に依頼することで適正価格を把握しやすくなります。一括査定サービスを利用すると効率的です。

4. STEP

   不動産会社を選ぶ

   査定結果をもとに売却を依頼する不動産会社を決定します。査定額の高さだけでなく、担当者の知識・対応・地域や物件タイプへの精通度を複数社で比較して選びましょう。

5. STEP

   媒介契約を結ぶ

   不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。

   契約の種類	複数社への依頼	自己発見取引	報告義務	こんな人に向いている
   一般媒介契約	可能	可能	なし	複数社に依頼して幅広く活動したい方
   専任媒介契約	不可（1社のみ）	可能	2週間に1回以上	会社に積極的に動いてほしい方
   専属専任媒介契約	不可（1社のみ）	不可	1週間に1回以上	最も手厚いサポートを求める方

6. STEP

   売却活動を行う

   不動産会社が広告掲載・内覧対応などの売却活動を進めます。内覧時は清掃を徹底し、買主に良い印象を与える準備をしておきましょう。

7. STEP

   売買契約を締結する

   買主が決まったら売買契約を締結し、手付金を受け取ります。契約不適合責任の範囲など、重要事項説明の内容をしっかり確認しましょう。

8. STEP

   引き渡し・決済・確定申告

   残代金を受領し、物件を引き渡して完了です。売却によって譲渡所得が発生した場合は、翌年の3月15日までに確定申告が必要です。節税特例を適用する場合も確定申告が条件になるため、必ず忘れずに行いましょう。

実家売却にかかる費用と税金の目安

実家の売却では代金を受け取れる一方、仲介手数料・税金など無視できない費用が発生します。事前に把握して資金計画を立てておきましょう。

売却時にかかる主な費用一覧

実家の売却に際して発生する主な費用は以下のとおりです。

費用の種類	目安	備考
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限）	不動産会社に支払う報酬。 成功報酬型。
印紙税	1,000円〜6万円程度	売買契約書に貼付。 売却価格によって異なる。
登記費用（司法書士報酬含む）	3万〜10万円程度	所有権移転登記・抵当権抹消登記など。
相続登記費用	5万〜15万円程度	司法書士に依頼する場合の報酬目安。
解体費用（必要な場合）	100万〜300万円程度	木造一戸建ての場合の目安。 構造・広さによって異なる。
ハウスクリーニング費用	3万〜15万円程度	内覧対応のため依頼する場合あり。

譲渡所得税の計算方法と税率

実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

取得費とは購入時の代金や建築費用のことです。購入当時の契約書がない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用します。譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが含まれます。

税率は売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。

所有期間	区分	所得税率	住民税率	合計税率（目安）
5年以下	短期譲渡所得	30%	9%	約39%
5年超	長期譲渡所得	15%	5%	約20%

※別途、復興特別所得税（所得税額×2.1%）が加算されます。なお、相続で取得した不動産の所有期間は、被相続人（親）が取得した時点からカウントされます。

実家売却で使える3つの節税特例

実家の売却では、適用要件を満たせば数百万円単位で節税できる特例が複数あります。見落とすと大きな損になるため、必ず事前に確認しておきましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除【生前売却向け】

親が実際に居住していた自宅を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。仮に売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は実質ゼロになります。

相続空き家の3,000万円特別控除【相続後売却向け】

相続した実家が空き家になった場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

なお、2024年1月1日以後の譲渡から、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に変更されています。

取得費加算の特例

相続後に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費として加算できる制度です。取得費が増えることで譲渡所得が圧縮され、税負担を軽減できます。

適用要件として相続後3年10ヶ月以内の売却が条件です。また、先述の「相続空き家の3,000万円特別控除」との併用はできないため、どちらを適用するか試算したうえで有利な方を選択しましょう。判断が難しい場合は税理士への相談をおすすめします。

実家売却が難しいケースと対処法

実家の状況によっては、通常の売却方法では買い手がつきにくいケースがあります。状況ごとの対処法を事前に把握しておくことで、売却の選択肢が広がります。

築古・老朽化が進んでいる実家の売り方

築年数が古く老朽化が進んでいる実家は、一般的な仲介では買い手がつきにくい場合があります。主な選択肢は以下の3つです。

• 現状のまま仲介で売却する
• 解体して更地で売却する
• 不動産会社に買取を依頼する

現状のまま仲介で売却する方法は、リフォームせず「古家付き土地」として売り出す形です。費用をかけずに売却できますが、建物の状態によっては価格が低くなることがあります。

解体して更地で売却する方法は、建物を取り壊して土地として売り出す形です。買主が活用しやすく売れやすい一方、100〜300万円程度の解体費用がかかります。

不動産会社に買取を依頼する方法は、不動産会社に直接買い取ってもらう形です。価格は下がりやすいものの、短期間で売却できる点が特徴です。

田舎・地方にある実家の売り方

田舎や地方にある実家は、都市部に比べて需要が限られるため、売却までに時間がかかることがあります。主な対策としては、次のような方法があります。

• 地元密着型の不動産会社に依頼する
• 空き家バンクを活用する
• 価格設定を柔軟に見直す

地元密着型の不動産会社に依頼する方法は、地域の相場や需要を把握している業者に売却を任せる形です。大手だけでなく、地元の不動産会社にも査定を依頼すると売却の可能性が広がります。

空き家バンクを活用する方法は、自治体が運営する制度に物件を登録する形です。移住希望者などに情報を届けられるため、地方物件では有効な手段の一つです。

価格設定を柔軟に見直すことも重要です。地方の物件は相場より高い価格では売れにくいため、早期売却を目指す場合は現実的な価格設定がポイントになります。

事故物件・心理的瑕疵がある実家の売り方

相続した実家で、過去に自殺・孤独死・事件などがあった場合、その物件は「事故物件（心理的瑕疵物件）」として扱われます。通常の不動産とは異なる対応が必要です。

告知義務について
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（2021年）」によると、自然死・日常生活での不慮の死については原則として告知不要とされていますが、自殺・他殺・孤独死で特殊清掃が必要だった場合などは告知が必要です。告知義務を怠ると損害賠償請求のリスクがあるため、必ず正確に開示しましょう。

価格への影響
心理的瑕疵がある物件は、一般的に市場価格の10〜30%程度の価格下落が生じることが多いとされています。ただし、立地条件・築年数・瑕疵の内容によって異なります。

売却方法
事故物件は一般の買主に売却しにくいケースが多いため、事故物件の売買に特化した専門の買取業者に依頼するのが最もスムーズです。専門業者であれば心理的瑕疵のある物件にも適切な査定・対応が可能で、早期売却が見込めます。まずは専門業者に相談することをおすすめします。

実家売却で後悔しないための注意点

実家の売却は一度きりの大きな取引です。そのためには以下のようなポイントを押さえておくことが重要です。

売却前に相場を必ず自分で確認する

「不動産会社に任せておけば大丈夫」と思って相場を調べずに進めると、実際の市場価格より低い金額で売却してしまうリスクがあります。感情的な価値と市場価格には大きなギャップが生じることが多く、「思っていたより安かった」と後悔するケースは少なくありません。

売却前には国土交通省「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構「レインズマーケットインフォメーション」を活用して、近隣の過去の取引事例を確認しておきましょう。相場を把握したうえで査定を受けることで、提示された査定額の妥当性を自分で判断できます。

不動産会社は「相性」より「実績」で選ぶ

担当者の印象が良いからという理由だけで不動産会社を選ぶのは危険です。実家の売却を成功させるためには、地域の売却実績・類似物件の取り扱い経験・査定根拠の説明力を複数社で比較して選ぶことが重要です。

また、査定額が飛び抜けて高い業者には注意が必要です。売主の気を引くために高い査定額を提示しておき、後から値下げを提案するケースもあります。査定額の根拠をしっかり説明してくれる業者を選びましょう。

荷物の整理・形見分けは売却活動と並行して早めに着手する

売却が決まってから慌てて荷物を片付けようとすると、引き渡し期限までに時間が足りなくなることがあります。大切な形見を十分に確認する時間が取れず、後悔するケースは非常に多いです。

実家の家財道具の整理は想像以上に時間と手間がかかります。売却活動の開始と同時に、処分するもの・持ち帰るもの・相続人間で分けるものの仕分けを始めておきましょう。必要に応じて遺品整理の専門業者に依頼することも有効な手段です。

売却前に家族・親族全員の合意を取り付けておく

共有名義でなくても、家族・親族への事前の相談なしに実家の売却を進めると、後からトラブルに発展するケースがあります。実家はそれぞれが思い入れを持っている場所だからこそ、「知らないうちに売却されていた」という状況は関係悪化の原因になりかねません。

特に兄弟姉妹がいる場合は、親が健在のうちに売却についての意向や方針を確認しておくことが理想です。万が一のトラブルを避けるためにも、関係者全員が納得したうえで売却を進めましょう。

実家の売却に関するよくある質問

いざ実家を売却しようと考えても、さまざまな疑問が浮かびなかなか一歩を踏み出せない方も多いでしょう。ここでは、多くの方から寄せられう疑問に回答していますので、一歩を踏み出すきっかけにしてください。

実家売却のまとめ

実家売却は、相続登記・タイミングの選択・節税特例の活用など、押さえるべきポイントが多い一大プロジェクトです。本記事のポイントを以下にまとめます。

• 住まない実家は放置するほどコストがかさむため、早めの売却が有利
• 生前売却と相続後売却では使える特例・税負担が異なるため、状況に応じてタイミングを判断する
• 2024年4月から相続登記が義務化。相続を知った日から3年以内に申請が必要
• 節税特例（3,000万円控除・取得費加算の特例）は期限があるため、見落とさないよう注意
• 築古・地方・事故物件など売却が難しいケースは、専門の買取業者への相談が有効
• 後悔しない売却のためには、相場の確認・業者選び・家族の合意を事前に行うことが重要

実家の状況や家族の事情は一人ひとり異なります。特に税金面や事故物件の対応は専門知識が求められるため、不動産会社や税理士・司法書士などの専門家に早めに相談することをおすすめします。