火事で人が死んだ土地｜告知の考え方と売却で揉めない準備5つ

「火事で人が亡くなった土地を相続した」「売りたいが、どこまで話すべきか分からない」――この段階で一番つらいのは、正解が一つに見えないまま判断を迫られることです。

国土交通省は、不動産取引で「人の死」があった場合の宅地建物取引業者の対応について、考え方をガイドラインとして整理しています。
引用元：国土交通省 ガイドラインについて

この記事では、「火事で人が死んだ土地」を売る・貸す・保有し続けるか迷っている段階の読者に向けて、告知の考え方を踏まえたうえで、トラブルを避ける準備と進め方を整理します。

火事で人が死んだ土地は事故物件に当たるのか、判断の軸を持つ

火事があった土地の扱いで迷いやすいのは、「更地にしたら話さなくていいのでは」「何年前なら大丈夫なのか」など、判断ポイントが複数あるからです。

国土交通省の整理では、宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げる必要があるとされています。
引用元：国土交通省 ガイドライン別紙1（現状・課題・ポイント）

ここでの「事故物件かどうか」は、レッテル貼りではなく、相手の判断に影響し得る事実を、どう整理して伝えるかの問題として捉えると整理が進みます。

人の死と火災の要素を分けて整理し、説明論点を迷わないようにする

買い手側の不安は、大きく分けると「気持ちの問題（心理的抵抗）」と「安全性や再発の不安（構造・設備・原因）」に分かれやすいです。両方が混ざったままだと、説明が長くなっても不安が解消されにくくなります。

よくある状況の例として、「相続した実家が火災で全焼し、そこで家族が亡くなった。いまは更地だが、売却時にどこまで話すべきか分からない」といったケースでは、更地＝説明不要と早合点すると後から苦しくなる可能性があります。先に事実を分解して、説明の軸を作る方が安全です。

原因究明中・報道の有無・近隣で周知されているなどの要素があると、相手の不安が増幅しやすく、説明の不一致が疑念につながりやすくなります。

出来事の説明は「分かっている事実」と「不明な点」を区別し、現在の状態は「解体・修繕の有無」「管理状況」を別枠で整理すると、受け止められ方が安定しやすくなります。

整理する論点	買い手が抱きやすい不安	準備しておくと役立つ材料
出来事（いつ・どこで）	隠していないか／判断材料が欠けていないか	時系列メモ、当時の状況の整理
人の死（概要）	心理的抵抗、近隣の反応	説明文のたたき台（事実のみ）
火災の原因（確定・不明）	再発、事件性、危険性	不明なら不明と明記、判明した範囲の資料
現在の状態（更地・修繕）	追加費用、将来の不具合	解体・修繕の記録、現況の写真や見取り

更地にしても残り得る不安を見越し、売却設計を先に決める

更地にすると、建物の焼損や臭いなど「目に見える不安」は薄れやすくなります。一方で、買い手が気にするのは外観だけではなく、「過去に何があったのか」「後から聞かされることはないか」という情報の信頼性でもあります。

よくある状況の例として、「更地にして駐車場として一時利用してから売ろう」と考えるケースがあります。この場合、早い段階で誰に売るのか（一般の買主か、事業者か）を決めておくと、必要な整地や測量、説明の作り方が揃いやすくなります。

更地化に費用をかけたのに、説明負荷が下がらず値引き交渉も強い、という形になると「二重に損した」と感じやすくなります。

先に「仲介で一般向けに売る」「条件を割り切って買取に寄せる」など方針を仮決めし、その方針に必要な工事・資料だけに絞ると、費用対効果が読みやすくなります。

選択肢	向きやすい状況	注意点
現状のまま仲介で売る	立地に需要があり、時間をかけても手残りを重視したい	説明の一貫性と資料準備が重要になりやすい
更地化して売る	建物損傷が大きく、見た目の抵抗を下げたい	費用が先行するため、方針を先に決める
専門の買取を検討する	早期に整理したい、交渉や説明負荷を抑えたい	条件（免責、引渡し条件）を読み違えない

告知義務の考え方を押さえ、トラブルを避ける伝え方を組み立てる

不安になりやすいのは、「伝えないといけないのか」「伝えると売れないのでは」という二択で固まってしまうことです。実際には、伝えるべき情報の整理と伝え方の設計ができると、必要以上に不利になることを避けやすくなります。

国土交通省の整理では、告げる場合は「事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）・場所・死因（不明ならその旨）等」を告げるとされています。
引用元：国土交通省 ガイドライン別紙1（告知に関するポイント）

よくある状況の例として、「相続した土地を売る予定で仲介会社に相談したら、告知の話になって急に不安が強くなった」「家族の間で“言う・言わない”の意見が割れた」といったケースでは、まず自分の手元で事実を整理し、説明のブレを無くすことが先決です。

売買と賃貸で気にされ方が違う前提を持ち、戦い方を変える

売買では、買主が「住む・建てる・資産として持つ」といった長期の判断をするため、過去の出来事をどう受け止めるかが意思決定に影響しやすくなります。一方、賃貸は期間が区切られ、住み替えも現実的なため、同じ事実でも受け止め方が変わることがあります。

取引の場面	相手が重視しやすいこと	こちらが先に整えるとよいこと
売買（住宅用地想定）	長期居住の安心感、近隣の見方、将来の売りやすさ	出来事と現況の整理、説明文のたたき台、記録の保全
売買（事業用途想定）	用途に支障がないか、追加コスト、手続きの確実性	現況資料、境界・法規制の確認、条件整理
賃貸（居住）	住み心地、近隣トラブル回避、入居後の納得感	説明の粒度調整、質問対応の準備、記録

伝える内容は起きた事実と現在の状態を分け、誤解を減らす

ここで重要なのは、亡くなった方や遺族の名誉・生活の平穏に配慮することです。国土交通省の整理では、氏名・年齢・住所・家族構成や、具体的な死の態様・発見状況などを告げる必要はないとされています。

亡くなった方や遺族等の名誉・生活の平穏に十分配慮し、氏名・年齢・住所・家族構成や具体的な死の態様・発見状況等を告げる必要はないとされています。
引用元：国土交通省 ガイドライン別紙1（留意事項）

• 告げる情報：発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（不明なら不明）など
• 告げる必要がない情報：氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様、発見状況など
• 現況として伝える情報：更地かどうか、整地・管理状況、残置物の有無など

売却方法を選び、価格低下を抑えるための現実的な打ち手を揃える

売り方	手残りの伸び	時間	説明の負担	トラブル耐性
仲介（一般の買主）	伸びやすい可能性	かかりやすい	高め	準備次第
更地化して仲介	状況次第	工事分を要する	中〜高	準備次第
買取（事業者）	伸びにくい傾向	短くしやすい	低めになりやすい	条件確認が重要

一般の仲介で売るなら、買い手の不安を下げる資料と見せ方を揃える

• 出来事の時期・場所・把握している経緯を時系列で1枚にまとめる
• 不明点は不明として区別し、推測を混ぜない
• 現在の状態（更地・残置物・整地・管理状況）を説明できる材料を揃える
• 「買主が気にする質問」を3〜5個書き出し、答え方を整える

専門の買取を検討するなら、免責や引渡し条件を先に確認しておく

確認項目	質問の例	見落としやすい注意点
現況のまま引渡せるか	残置物・未整地でも可能か	別途費用や期限条件が付くことがある
境界・測量の扱い	測量は必須か、どちらが負担するか	後から手間が増えるポイントになりやすい
責任範囲の扱い	どこまで負担するか、条件は何か	言葉だけでなく、条件を文書で確認する
告知の整理	説明文はどう作るか、どの書面に残るか	口頭だけで終えると齟齬が残りやすい

相談先と準備の順番を決め、感情面の負担を増やさず前に進む

国土交通省の整理では、宅地建物取引業者は原則として周辺住民への聞き込みやインターネット調査などの自発的調査義務はない一方、疑う事情があるときは売主・貸主に確認する必要があるとされています。
引用元：国土交通省 ガイドライン別紙1（調査のポイント）

タイミング	やること	目的
最初の1〜3日	出来事と現況を時系列で整理し、不明点を分けて残す	説明の一貫性を確保する
次の1週間	売り方を仮決めする（仲介／更地化／買取）	準備のムダ打ちを減らす
その後	相談先に「整理済みの情報」を渡して見積もり・条件を比較する	条件交渉を早め、心理的負担を下げる

事実を時系列でまとめ、説明が必要になったときにぶれない土台を作る

項目	書き方の例	メモのコツ
発生時期	20XX年X月ごろ	日付が曖昧なら「ごろ」で区分
場所	当該土地上の建物内／敷地内 など	敷地外の影響があれば別行にする
人の死の概要	亡くなった方がいた（把握している範囲のみ）	必要以上に詳細を書きすぎない
原因	確定／不明（調査中）	推測を書かない
現在の状態	更地／整地済み／残置物あり など	写真や解体記録があれば紐づける

家族や相続関係者がいる場合は、方針の足並みを先に揃える

• 優先順位：手残り／スピード／精神的負担の軽さ／近隣への配慮
• 期限：いつまでに結論を出すか、売れなければどうするか
• 窓口：誰が仲介会社・買取会社とやり取りするか

よくある質問で不安を先回りして潰す