事故物件の調べ方7選！大島てるだけでは不十分？確実に見抜くコツを解説

「気になる物件が事故物件かもしれない…」「契約前に自分で調べる方法はないの？」と不安を感じていませんか。

賃貸でも購入でも、事故物件に気づかず契約してしまうと、精神的な負担や資産価値の面で後悔につながりかねません。しかし事故物件かどうかは、無料のWebサイトや不動産会社への確認など、複数の方法を組み合わせることで高い精度で見分けられます。

この記事では、事故物件の調べ方を7つの方法に整理し、それぞれの手順と注意点をわかりやすく解説します。告知義務のルールや見抜けないケース、万が一事故物件を購入してしまった場合の対処法まで網羅しているので、物件選びの判断材料としてぜひお役立てください。

事故物件の調べ方の前に知っておくべき基礎知識

事故物件の調べ方を理解するうえで、まずは「そもそも何が事故物件に該当するのか」と「告知義務のルール」を押さえておく必要があります。この基礎知識があるかどうかで、調べ方の精度や不動産会社への質問の仕方が大きく変わります。

そもそも事故物件（心理的瑕疵物件）とは

事故物件とは、過去に自殺・他殺・火災による死亡・特殊清掃が必要な孤独死など、買主や借主の心理面に影響を与える事象が発生した物件のことです。不動産業界では「心理的瑕疵（かし）物件」とも呼ばれます。

一方で、自然死や日常生活中の不慮の事故（入浴中の溺死、転倒など）は原則として事故物件に該当しません。ただし、長期間発見されず特殊清掃が行われた場合は、自然死であっても告知の対象になります。

国交省ガイドラインで定められた告知義務の期間

2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知義務の期間が以下のように整理されています。

取引形態	告知義務の期間	備考
売買	期限なし（実質永続）	自殺・他殺・火災死亡などが対象
賃貸	概ね3年間	事案発生から概ね3年が経過すれば告知不要とされる

ここで重要なのは、賃貸では概ね3年で告知義務がなくなるという点です。つまり、不動産会社に聞いても「告知事項はありません」と回答される可能性があります。

この事実を知っているかどうかが、事故物件の調べ方の精度を左右します。告知義務だけに頼らず、自分自身で調べるスキルが必要な理由はここにあります。

事故物件の主な調べ方7つ

事故物件の調べ方は大きく分けて「無料サイトで調べる」「自分の目で見分ける」「人に確認する」の3パターンがあります。それぞれ手軽さと信頼度が異なるため、以下の表で全体像を把握したうえで、詳しい手順を確認していきましょう。

調べ方	手軽さ	信頼度
大島てるで検索する	◎	△（ユーザー投稿型）
UR・JKK東京の特別募集を確認する	◎	◎（公的機関）
SUUMOやHOME’Sで「告知事項あり」を検索する	◎	○
不動産会社に直接質問する	○	◎（告知義務あり）
近隣住民・管理人に聞き込みをする	△	○
家賃や価格が相場より安くないか確認する	○	△（他の理由の可能性も）
内見時にリフォーム痕がないか確認する	○	○

どの方法にも得意・不得意があるため、一つだけに頼ると見落としが発生します。手軽なサイト検索で候補を絞り、内見や不動産会社への質問で裏付けを取るという流れが、もっとも精度の高い調べ方です。

ここからは、各方法の具体的な手順を順番に解説します。

事故物件の調べ方【サイトで調べる3つの方法】

事故物件を調べるもっとも手軽な方法は、インターネット上の情報サイトを活用することです。無料で使えるサイトが複数あり、物件の住所さえわかればすぐに確認できます。

大島てるで事故物件を調べる手順と注意点

大島てるは、日本でもっとも有名な事故物件の情報公示サイトです。地図上に炎のアイコンで事故物件が表示され、クリックすると事故の発生時期や死因などの詳細情報を確認できます。

パソコンでの調べ方
サイトにアクセスし、検索窓に住所や物件名を入力するだけです。

スマホでの調べ方
トップページには地図が表示されないため、「新着情報」の物件をどれか1つタップし、表示された詳細画面を閉じると地図が表示されます。そこから住所検索や地図のスクロールで目的の物件を調べられます。

ただし大島てるはユーザー投稿型のサイトであるため、以下の点に注意が必要です。

• 情報の正確性が保証されていない（誤情報や悪意ある投稿の可能性がある）
• 炎マークがない＝事故物件でないとは限らない（未投稿の可能性がある）
• 物件名が変更されている場合は検索に引っかからないことがある

あくまで参考情報の一つとして活用し、他の方法と組み合わせて判断しましょう。

UR賃貸・JKK東京の「特別募集住宅」で調べる方法

公的機関が運営するサイトでも事故物件を調べることができます。

サイト名	運営元	対象エリア	特徴
UR賃貸住宅「特別募集住宅一覧」	UR都市機構	全国	事故があった住戸を「特別募集住宅」として公開。詳細は店舗で確認が必要
JKK東京「特定物件」	東京都住宅供給公社	東京都内	孤独死や自殺があった住戸を公開。入居から3年間は家賃50%割引

これらは公的機関が運営しているため、大島てると比べて情報の信頼性が高いのが特徴です。ただし対象は公営住宅に限られるため、民間の賃貸物件や売買物件には使えません。

SUUMOやHOME’Sで「告知事項あり」を検索する方法

SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの大手不動産ポータルサイトでも、事故物件を探すことは可能です。フリーワード検索で「告知事項あり」や「心理的瑕疵」と入力すると、該当する物件が表示されます。

物件情報の備考欄に「告知事項あり」と記載されていれば、何らかの心理的瑕疵がある可能性が高いといえます。ただし「告知事項あり」は事故物件に限らず、近隣トラブルや嫌悪施設の存在など、他の理由で記載されることもあります。

事故物件の調べ方【不動産会社や近隣住民に確認する方法】

事故物件の調べ方のなかでもっとも確実なのが、不動産会社への直接確認です。宅建業法に基づき、不動産会社には告知義務があるため、質問すれば回答を得られます。

不動産会社への効果的な質問の仕方

不動産会社に確認する際は、あいまいな聞き方ではなく、具体的に質問することがポイントです。
以下の3つの質問を参考にしてください。

• 「この物件に告知事項はありますか？」
• 「過去に自殺や他殺などの事故・事件はありましたか？」
• 「心理的瑕疵に該当する事実はありますか？」

また、質問と回答はメールやメッセージなど文面で記録を残しておくことが重要です。万が一、入居後に事故物件だと判明した場合、記録が契約不適合責任を追及する際の証拠になります。

さらに、不動産会社だけが閲覧できる物件データベース「レインズ（REINS）」でも確認が可能です。一般の方が直接利用することはできませんが、不動産会社に依頼すれば、過去の取引価格や売買履歴を確認してもらえます。

近隣住民や管理人への聞き込み

長年住んでいる近隣住民やマンションの管理人は、物件の過去について詳しい情報を持っていることがあります。

特にマンションの管理人室がある物件では、管理人に「以前この部屋で何かありましたか」と聞いてみるのが有効です。また、近隣の商店や長期居住者に話を聞くことで、不動産会社からは得られない地域の情報が手に入ることもあります。

ただし、聞き込みの際はプライバシーへの配慮が必要です。あくまで自然な会話の範囲で情報を集めましょう。

事故物件の調べ方【自分で見分ける際のポイント】

サイトだけでは見つからない「隠れた事故物件」も存在します。以下のチェックポイントを押さえておけば、自分自身で事故物件の可能性を判断する材料になります。

周辺相場より家賃・価格が極端に安くないか確認する

事故物件は入居者や買い手が見つかりにくいため、相場よりも大幅に価格が下げられていることが少なくありません。ポータルサイトなどで周辺の家賃相場を調べ、検討中の物件と比較してみましょう。

1Kの相場が6万円のエリアで3万円台の物件があれば、事故物件を疑う理由になります。もちろん築年数や駅からの距離など他の要因で安い場合もあるため、価格だけで断定はできません。

室内の一部だけ不自然にリフォームされていないか

内見時に、一部の部屋だけ壁紙やフローリングが新しくなっている場合は注意が必要です。事故があった箇所のみをリフォームした可能性があるためです。

特に浴室や特定の居室だけがピカピカに改装されている場合は、なぜその部分だけリフォームしたのか不動産会社に理由を聞いてみましょう。全面リフォームではなく一部だけが新しい場合、「経年劣化による部分補修」「前入居者の原状回復」のいずれにも該当しない不自然さがあれば、事故物件の可能性を疑う材料になります。

事故物件のイメージを払拭するために、物件名（マンション名・アパート名）を変更するケースがあります。

事故物件の調べ方でも見抜けない3つのケースと対策

ここまで紹介した方法を実践しても、事故物件を完全に見抜くことは難しい場合があります。特に以下の3つのケースでは、調べても情報が出てこない可能性があります。

賃貸で告知義務期間（3年）が経過しているケース

前述のとおり、国交省ガイドラインでは賃貸の告知義務は「概ね3年」とされています。事故から3年以上が経過した物件では、不動産会社に聞いても「告知事項なし」と回答される可能性があります。

このケースでは、大島てるでの検索や近隣住民への聞き込みなど、不動産会社以外のルートで調べることが有効です。

物件名やオーナーが変更されているケース

物件名の変更により、大島てるなどのサイトで検索しても情報が見つからないことがあります。オーナーが変わったタイミングで物件名を変更するケースが多いため、Googleストリートビューで過去の外観を確認し、旧名称を特定することが対策になります。

事故後に短期入居者を挟んでいるケース

事故発生後に短期間だけ別の入居者を住まわせることで、「次の入居者」への告知義務を回避しようとする手法は「事故物件ロンダリング」と呼ばれます。

国交省ガイドライン上はこの行為だけで告知義務がなくなるわけではありませんが、実務上は告知されないケースも指摘されています。過去の入居期間や契約形態（定期借家かどうか）を不動産会社に確認し、不自然な短期入居がないかチェックしましょう。

事故物件と知らずに購入・入居してしまった場合の対処法

どれだけ丁寧に調べても、事故物件であることを見抜けないケースはゼロではありません。ここでは、購入後や入居後に事故物件と判明した場合に取れる4つの対処法を解説します。

契約不適合責任に基づく契約解除・損害賠償を請求する

売主や貸主が事故物件であることを知りながら告知しなかった場合、買主・借主は「契約不適合責任」に基づいて以下の請求ができます。

• 代金減額請求：心理的瑕疵の分だけ売買金額や家賃の減額を求める
• 損害賠償請求：告知義務違反によって被った損害（引っ越し費用・精神的苦痛など）の賠償を求める
• 契約解除：契約の目的が達成できない場合、契約そのものの解除を求める

ただし、契約不適合を知った日から1年以内に売主へ通知する必要があります（2020年4月施行の改正民法に基づく）。事故物件だと判明したら、速やかに証拠を確保し、専門家へ相談しましょう。

リフォームや用途変更でイメージを一新する

売却や契約解除が難しい場合は、物件の活用方法を見直すのも一つの手段です。全面リフォームで内装を一新すれば、心理的な抵抗感を軽減できる可能性があります。

また、住居として使い続けるのが難しければ、賃貸物件として貸し出す、あるいは店舗・倉庫・シェアハウスなど用途を変更することで、物件の価値を活かせるケースもあります。

弁護士・税理士など専門家に相談してリスクを最小化する

事故物件に関するトラブルは法律や税務が絡むケースが多く、自分だけで判断するとかえって損失を拡大させてしまうことがあります。

弁護士に相談すれば、契約不適合責任の追及可否や訴訟の見通しについてアドバイスを受けられます。また、事故物件を相続した場合は、相続税評価額の減額が認められるケースもあるため、税理士への相談も有効です。

初回相談が無料の事務所も多いため、一人で抱え込まず早い段階で専門家に相談しましょう。

事故物件専門の不動産買取業者に売却を相談する

事故物件の売却は一般の不動産会社では取り扱いが難しい場合がありますが、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、スムーズに売却できる可能性があります。

複数の買取業者に査定を依頼し、条件を比較検討することをおすすめします。

事故物件の調べ方に関するよくある質問

事故物件を調べる際に多くの方が疑問に感じるポイントをまとめました。

まとめ

事故物件の調べ方は一つだけに頼るのではなく、複数の方法を組み合わせることが大切です。

特に重要なのは、不動産会社への直接確認です。宅建業法に基づく告知義務があるため、質問すれば事故物件かどうかの回答を得られます。質問と回答はメールなどで記録を残しておくと、万が一のトラブル時にも安心です。

事故物件かどうかを事前に調べることは、安心して暮らすための第一歩です。この記事で紹介した方法を活用して、後悔のない物件選びをしてください。